大家好，今天我将为大家讲解多地政策频出 学区房降温了吗?的问题。为了让大家更好地理解这个问题，我将相关资料进行了整理，现在就让我们一起来看看吧。

北京、成都等密集出台调控政策 下半年楼市降温“板上钉钉”？

以武汉商票为代表，楼市的“政策市”属性达到前所未有的程度，这一趋势还在深化。

近日，北京、成都、杭州、东莞等地陆续发布楼市调控政策，意在为楼市降温，其中，北京和成都的政策分别针对离婚和赠与类客群，政策虽小，贵在精准，而杭州楼市则通过延长社保年限，进一步升级限购。

政策频出的当下，房地产调控正在呈现精准化和全面化，然而即便如此，业内认为楼市仍将面临房价上涨压力，政策调控依然处于“紧绷”状态。

01

房价上涨过快城市压力骤增？

对调控而言，北京的楼市政策具有较强的信号意义，可谓是全国其他城市进行楼市调控的风向标。

8月5日，北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，明确夫妻离异的，若原家庭在离异前已拥有2套及以上住房，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购房。新规自5日起执行。

显然，这是一个小政策，在业内看来，北京楼市调控主要是在进行“打补丁”，不过，其信号意义远大于实际效果。北京市住建委相关负责人表示，此次出台新规遏制“假离婚”购房，也是落实中央关于加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作会议的精神，保持调控定力不动摇。

业内认为，这更像是一种表态，重要的是，接下来北京还要继续做好精细化调控，尤其问责机制进一步落实，各区主要领导要亲自过问、深入研究、加强调度，确保将地价和房价稳定在合理区间。

这与住建部此前的口风一致，7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，要会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

上周，住房和城乡建设部副部长倪虹就约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，并提出针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。

原因是楼市热度过高，统计局数据显示，2021年6月，银川、徐州、金华、泉州、惠州的新建商品住宅销售价格指数环比增幅均超过了4%，同比涨幅在6%以上，二手房方面，其环比涨幅也均超过4%，尤其金华，二手房价格指数环比涨幅更是达到10%。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，约谈问责是长效机制管理的重要组成部分，调控告别过去自上而下的调控，转向“一城一策”的框架下调控，即调控自主权在地方政府，责任也在地方政府，地方要对调控的效果负责。

“这也预示着房地产调控政策将会完善一城一策的机制，不存在松绑或周期性的调整的任何可能性。”李宇嘉表示，近期降准实施以后，市场预计调控政策周期性见顶可能出现松绑的可能性，但凡出现房价上涨、地价上涨的情况，都可能随时出台新的调控政策。

02

构建楼市长效机制？

7-8月主要房地产政策概览

数据来源：根据中指院盘点整理而成

结合今年以来的楼市调控，可以发现，房地产的楼市调控呈现精准化和全面化的特点。

精准化方面，据克尔瑞观察，湖州、西安、合肥、嘉兴、绍兴等城市相继升级调控，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。

尤其是二手房参考价格，截至目前，从深圳开始，成都、东莞、西安、绍兴、无锡等城市均发布了相关政策通知。中指院认为，二手房市场参考价格发布机制覆盖范围不断扩大，价格管控“工具箱”不断完善，同时，二手房市场参考价格的发布将对住房贷款、挂牌价格等多方面形成参考，有效稳定市场预期，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

此外，针对学区房的政策也在不断出台，北京、太原、温州等城市陆续出台针对学区房的政策，比如，7月4日，北京市西城区房屋管理局组织辖区内链家、我爱我家(000560,股吧)、21世纪不动产、麦田、中原等主要房地产经纪机构召开工作会，就房地产经纪机构积极配合教改政策落地提出工作要求。

全面化方面，主要体现在调控范围的广度上，一方面，从围剿经营贷到调升房贷利率，房地产行业的信贷全面收紧。银保监会公布的数据显示，截至4月末，房地产贷款同比增长10.5%，增速创八年来新低。

同时，房地产信托余额和投向房地产的理财产品规模持续下降，房地产信托余额较去年同期下降约13.6%，自2019年6月以来呈持续下降趋势，投向房地产非标资产的理财产品规模同比下降36%。

房贷利率也显著上升。融360数据显示，2021年5月，全国首套房平均房贷利率5.33%，较2020年底上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较2020年底上涨8BP。

另一方面，在土地端实行供给侧改革，李宇嘉认为，除个别城市，首轮集中供地整体溢价率很低，扣除竞配建后实际成交溢价率只有16%-17%，所以，未来房价反弹的压力不大，而且各地都开始启动限价，地价倒逼限价松绑的压力也不大。

目前，房地产行业围绕“稳地价、稳房价、稳预期”采取的政策无论深度还是广度都更加丰富和灵活，不仅如此，未来的政策有望进一步延展。克而瑞认为，房地产长效机制改革将步入“深水区”，未来租赁住房供给和房地产税制改革或将提速，速度和力度都要高于市场预期。

03

下半年楼市降温“板上钉钉”？

政策高压之下，房地产市场正在呈现趋势性下降。统计局数据显示，6月份，房地产开发景气指数为101.05，连续四个月出现下降。

但整体来看，上半年的热度仍然很高，统计局数据显示，1—6月份，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%；其中，住宅销售面积增长29.4%；商品房销售额92931亿元，增长38.9%；其中，住宅销售额增长41.9%。

不仅如此，下半年楼市面临房价的结构性上涨压力，以北京为例，首批住宅的平均楼面价大约3.5万元/平，实际住宅销售均价可能在6.3万，甚至更高,业内认为，如果这些地块未来可以卖到最高限价，北京主流市场的房价涨幅或将超过30%。

中指院认为，短期受调控政策影响，热点城市房价涨幅将出现收窄态势。但从地价、二手房价格和新房价格的关系来看，全年新房价格结构性上涨。

一方面，当前百城二手房价格整体表现出较强韧性，二手房价格上涨，亦可反映当前购房者置业情绪仍处高位，对新房价格形成支撑；

另一方面，今年以来住宅用地成交楼面价上涨较大，地价持续上涨对房价亦形成一定带动，综合来看，下半年新房价格或将延续小幅上涨态势。

虽然政策效果已经开始显现，比如，深圳、广州等城市市场已有所降温，部分三四线城市调控政策亦在跟进，预计政策效果将进一步显现，但楼市调控依然面临高压。

比如南通，4月8日被住建部约谈，4月20日紧急出台十条调控举措，克而瑞认为，南通调控仅限于供应端有所收紧，并未涉及限购、限贷、限售等需求端调节，实难根本性扭转市场预期。

也就是说，虽然政策已经如此密集和精准，但部分楼市仍将面临房价上涨和楼市热度升高的压力。

6月多地楼市新政不温不火 “让子弹再飞一会儿”？

6月以来各地仍在持续出台楼市扶持政策。

据诸葛找房统计，仅6月6日-6月12日一周，全国便有沈阳、杭州、徐州、唐山、泰州、邵阳等城市出台20多项政策，涉及购房优惠、降低首付比、契税补贴、二孩以上家庭购房补贴、公积金贷款等方面。

亿翰智库研究总监于小雨指出，与5月发布的降低购房门槛、放宽购房套数限制、缩小限购范围等政策略有不同，尽管6月以来各地频繁出台政策，但总体力度较5月稍弱一些，政策出台频率最高的领域，集中于公积金方面。

业内人士认为，6月政策力度稍弱或与地方调整节奏有关，地方需要先视之前已出台政策效果如何，“让子弹再飞一会儿”。不过，部分城市政策工具箱中或已酝酿、储备相关措施，待时机成熟后即会推出。

6月政策调整力度有所减弱

楼市并未真正回暖背景下，各地仍在加快推进需求端政策。

湖北襄阳日前出台楼市新政，实行“认贷不认房”，首套房首付比例降至20%；江苏盐城对二孩以上家庭购房补贴，人才及二孩以上家庭购买新房可获得相应补贴；河南则提出通过购房券、购房补贴、契税补贴等方式，支持居民合理住房需求。

6月政策虽着眼于需求端，不过与5月相比力度较弱。近两周以来地方政策调整，相当一部分以提高公积金贷款额度、降低公积金首付为主。

乌鲁木齐6月13日对住房公积金政策做出阶段性调整，最高贷款额度提高至80万元，二手房公积金首付比降至20%。

湖南邵阳也采取类似措施，家庭二套房公积金首付比例由30%降至20%；职工家庭最高可贷款额度由50万元调整至60万元。

安徽安庆亦于日前出台政策，购买新房公积金贷款首套首付20%，夫妻双方缴存住房公积金的，最高贷款额度由45万元增加到50万元。此外，四川德阳日前也提高了公积金最高贷款额度，双职工最高贷款额度由50万元提高至60万元；德阳市同时执行公积金低首付贷款政策，首套房按首付两成执行，二套房按首付三成执行

“近期各地出台公积金类政策，降低首付、提高贷款额度，几乎成为标准配置。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示。

除降低首付、提高额度这些常规动作，公积金可用于支付首付款，成为本轮政策松绑中不同于以往之处。

四川资阳提出，行政区域内购买自住住房，可申请提取父母或子女住房公积金用于支付购房款；广东潮州在取消公积金借款人户籍地限制的同时，公积金还可用于支付新房首付款；广东中山也明确，在中山市购买新建商品住房的，可提取公积金支付新建商品房首付。

“近期各地密集出台公积金等政策，有助于提振信心。在利好政策频频加持下，部分城市出现缓步复苏趋势。”杨科伟表示。

分析人士认为，各地之所以热衷调整公积金政策，或与此类措施处于政策“安全线”以内，不会触及红线。

“限购、限贷的松绑，对市场作用明显，但也较敏感，如果把握不好，容易被叫停。出于稳妥考虑，不少地方采取了类似迂回策略展开边际放松，先出台安全性较高、不太会‘流产’的政策。”亿翰智库首席研究员张化东表示。

工具箱内的想像空间

于小雨指出，5月以来不少强二线城市放宽限购，需求端政策达到第一轮高潮，6月各地政策频出，是这股政策放松潮的延续。

分析人士告诉记者，虽然调控政策放松频次较高，不少二线城市也加入其中，但政策放松力度未达预期。

从效果来看，5月市场成交量环比有所改善，不过与去年同期相比，仍不理想。

据克而瑞数据，5月全国30个城市新建商品住宅成交面积为1318万平方米，环比上升4%，但同比降幅达59%。累计情况来看，1-5月30个监测城市新建商品住宅成交面积6936万平方米，同比降幅为51%，几乎“腰斩”。

考虑市场尚未真正回暖，业内对地方政策工具箱充满期待，认为接下来政策或将继续在需求端发力。

于小雨表示，改善性需求是推动市场企稳的关键力量，虽然二线城市不同程度放松了限购，但不少暂未涉及信贷松绑。

“各地在限购、限贷等方面，仍设定了门槛。限购完全放开可能的确较敏感，而信贷松绑将是推动市场回暖一个关键手段。由此，我们预计接下来二线城市会在限贷方面进行松绑，给予刚需和改善性需求更多信贷方面支持。”于小雨补充道。

一家全国TOP20房企市场部经理告诉记者，市场下行具有一定惯性，目前各地政策力度暂不足以扭转形势。“信贷方面是否会出台力度更大的支持政策，有太多不确定性。地方或许会酝酿更有力的措施，但也会考虑到出台时机。”

穆迪分析师周易玮则认为，考虑到政府避免过于依赖房地产业在推动经济增长中的作用，因而预计政策出台的力度，将被限定在一定范围内。

对于市场回暖时间，业内存在较大分歧。

有分析人士对后市预期并不乐观，认为政策效应将在下半年有所显现，但地方仍未出台力度较大政策，楼市短时间内不会真正回暖。

张化东认为，热点二线城市6、7月有望回暖，但考虑到当前整体经济环境、市场预期及城市之间的轮动效应，三四线城市或在三季度末甚至四季度才能企稳。

多地出新政，有楼盘房价每平直降上千元

对于房地产行业来说，“五一”从来不是放松休息的假期，而是上半年冲业绩的黄金周。

尤其是在今年5月，开发商回笼资金的迫切遇上了楼市放松政策的频出，是否激发起了买房人的热情?

资料图：正在建设中的房地产楼盘。 中新社记者 张斌 摄

新政连发，“五一”暖楼市不打烊

“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”4月29日，假期前夕召开的中共中央政治局会议中这样强调。

分析普遍认为，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”等是中央对于房地产业作出的更明确更积极的表态。这意味着后续地方调控自主性更强，更多高能级城市限制性政策有望松绑，利于住房需求释放。

果不其然，“五一”假期期间，便有多地马不停蹄地“加班”发布房地产松绑政策。

据中新财经不完全统计，广东惠州、广东梅州、江苏无锡、江苏连云港、江苏徐州、湖南岳阳、江西赣州等均于近日密集宣布对此前执行的房地产调控政策进行调整。

纾困新政主要包括降低购房首付比例、下调房贷利率、二手房增值税免征年限“5改2”、放松限售、购房补贴、提高公积金贷款最高额度等常见措施。也有城市提出了颇有特点的政策，例如赣州房展期间购房者贷款年龄放宽至70岁。

5月4日晚间，央行、银保监会、证监会先后发文，均对房地产有明确的表态，主要涉及房地产信贷政策的优化、新市民住房金融的支持、刚需和改善型购房需求的支持、个人房贷还款计划的调整等内容。

“以上提法比较系统全面地对近期房地产市场中的金融需求给予了总结，有助于5月及以后金融政策的更好推进。”研究院智库中心研究总监严跃进认为，这也意味着近期会有各类新的政策和支持内容，对于房地产市场的环境进一步改善等有积极作用。

研究院首席市场分析师许小乐也提到，一行两会的表态中“及时优化”“积极支持”“督促银行保险机构”等用词更积极，传达了调整政策的迫切性，预计后期地方银行及相关金融机构对于购房者及房企的支持性政策将及时出台。

有热有冷，买房人亟需强信心

暖意之中，各大开发商也铆足了劲想要为这个“五一”添一把火。

“‘五一’假期我们去几个售楼处看了看，里面人非常多，感觉这个假期看房已经成为不少人的休闲娱乐项目了。”计划买房的广州新市民王**向中新财经表示。

研究院数据同样显示，广州“五一”期间开发商营销推广较为积极，40个左右楼盘有营销动作，其中全新楼盘超20个，多个楼盘现场人气较旺。

王**参加了某楼盘的首日认筹，发现售楼部早已不是记忆中最多提供些小吃茶座的样子，甚至布置了复古市集、玻璃花房、乐队表演等网红元素，只为招徕买房人。

除了对气氛的努力打造，销售人员的态度更是十分热情。王**提到，销售一直在和她强调限时优惠政策以及节后将会涨价等话术，要不是有朋友在旁边提醒着，差点就直接付“诚意金”了。

王**倾向于80㎡-90㎡的小户型，让她“头脑发热”的一处90㎡左右的房子单价较之前几期便宜了差不多1万元。“当时确实是被价格冲昏头脑了，回家冷静下来一对比，‘特价房’的位置和户型确实比之前几期差了不少。”

但更多城市并没有如广州一般迎来看房热潮。

某二线省会城市置业顾问陈先生对中新财经表示，自己的售楼处在假期期间准备了非常多的活动，原来单价11000元-12000元区间的房子，最高优惠能达到8500元-9500元，且有“5万元首付”乃至“0元首付”等活动，但看房人寥寥。

“本来是期待能有一波返乡置业潮的，但因为疫情返乡人口大大减少了，没支撑起来。我们省里很多三四线城市的开发商都在几百、几千元地降价。”陈先生说。

另一位二线城市置业顾问苏先生同样对中新财经表示，自己主要负责的是总价200万-250万元的刚需楼盘，“五一”期间的顾客也就够售楼处座位的一半

“不过比较好的一点是，感觉现在大家买房的预期已经有变了。前几个月几乎所有人都觉得房价一定会再跌，但现在大家普遍觉得房价和利率都到底了，下决心想马上出手的也越来越多了。”苏先生认为，现在买房人普遍就缺“临门一脚”的信心了。

“当前，政策环境已明显改善，部分热点城市市场信心有所修复，但受疫情反复等因素影响，政策效果尚未明显传导至市场端。”研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，根据中指监测数据，2022年“五一”假期期间(4月30日-5月4日)，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年五一假期下降52.3%，同比降幅仍较大。

陈文静认为，在当前房地产市场调整压力持续较大的背景下，中央政策定调已明确释放积极信号，各地因城施策力度进一步加大预期较强，政策放松有助于购房者预期和置业信心恢复。

“预计在政策发力显效、疫情得到有效防控后，市场企稳可期，尤其是基本面支持强的热点城市有望率先企稳，进而带动重点区域三四线城市完成筑底。”陈文静表示。

多地楼市政策无死角“补漏” 调控内容更趋于精细化

4月以来，全国各地延续之前的房地产调控密集趋势，加码房地产调控力度。从调控内容看，近期发布楼市新政的城市调控趋于精细化，不仅调控范围有所扩大，还针对“经营贷”“学区房”等热点市场问题进行精细化调控。

4月25日，合肥房管局对刚需购房人“年龄在35岁以下”的相关政策首度作出回应：“并未排除35周岁以上人士的购房资格，他们可参加普通摇号购房。”

这源于4月5日，合肥市住房保障和房产管理局官网披露《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)的相关内容。《通知》主要内容涉及二手房限购、新房“摇号 3年限售”、学区房学位年限限定等。

合肥近年来已成为全国房价上涨最快的城市之一，亟须出台新政为楼市降温。但将买房资格与年龄条件联系起来，则引发网络对“中年危机”“事业危机”等热门话题的讨论。

有业内人士指出，楼市长效调控既要“打补丁”，也要加强贯彻执行力度。相比一季度，市场热度虽有所消退，但买家预期还是很高。因此，各地楼市调控的内容涵盖范围明显增多，调控内容更趋于精细化。

新政应对市场变化

4月25日，合肥房管局解释4月初新政中涉及的“35岁以下群体优先参与热点楼盘摇号”，本意是考虑该群体参加工作时间不长、积蓄有限，能够参加首批刚需摇号，可按最低首付比例购房，减轻年轻人购房压力。并表示针对网民所提意见，房管局正会同有关部门进行认真研究，必要时将对相关政策进一步完善。

21世纪经济报道记者从当地业内人士处获悉，合肥新政之后，市场发生了一些新情况。比如原来炙手可热的二手学区房市场，开始摇摆了;之前需要绑定车位的楼盘，现在也不需要绑定了。

前述业内人士也指出，新政前合肥房价在短短几个月内迅速爬升，是经历了前两年市场累积的结果，新政针对学区房暴涨等进行细化的调控，也是应对楼市阶段性变化的结果;新房限价一直严格执行，涨幅没有二手房那么明显。

与合肥新政针对楼市变化相呼应的是，上海在摇号政策方面的细化。4月25日，上海房地产交易中心网站“网上房地产”公布了近期47个新建商品房项目，这批集中供应的房源接近1.4万套，一旦获批预售证，即可上市交易。上海房管局为此发布了“《××》商品住房认购规则(样本)”(以下简称《认购规则》)。

《认购规则》除了明确将认购时间、地点放在文件最前页之外，还对认购人需要提交的身份、婚姻、家庭关系证明材料、购房资格证明材料以及资金证明类材料等一一列出，并表示：“认购人仅提供所列材料，如开发商要求增加认购材料的需报区房管部门审核同意。”

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，有关部门通过提出商品房的销售持续管理，说明了监管层对楼市出现的新现象、新问题掌握得比较迅速，处置方案也比较及时。

上海近段时间新盘出现了主动“调客”情况，即销售人员主动联系客户，在询问客户具体情况后，以参与摇号概率高低为由，建议客户“调整”认筹楼盘的意向等。

卢文曦指出，上海加大供应量符合当前市场处于小阳春销售季中需求量增加的要求，有效平抑了市场供需矛盾。其次，从入市的楼盘价格上看也基本稳定，可以起到平稳市场预期的作用。

《认购规则》表明了地方政府通过严格销售管理，加大整治开发商设置障碍“筛选”客户等违规行为，也是在楼市发生新变化的情况下，保护真实买家合法权益的一种做法。

杭州也针对一些楼市新情况出台了政策。此前杭州人才购房政策的漏洞在于，高层次人才单身可购买两套房。4月13日，杭州出台楼市新政“堵漏”，明确高层次人才购买二套房政策，与普通购房者基本一致。

之前，成都、西安等地均对楼市加码调控。据中原地产研究中心统计，截至2021年4月中旬，本年度地产调控政策次数已经超过160次。其中3月份，房地产调控政策次数高达48次，

2月份45次，均超过了1月份的42次。

调控渐趋“精细化”

调控呈现精细化趋势，经营贷、学区房是最近楼市精细化调控的发力点。比如针对一些短期内用新房本以及新企业注册套取经营贷的行为，最近的打压十分有力。调控也不停留在上海、杭州、南京等热点城市，这一波调控城市分布于一线城市、强二线城市都市圈范围以外，包括合肥、徐州等地，房价上涨早已进入监管层调控射程范围内。

以合肥学区房政策为例，为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为，合肥4月新政在严格执行此前政策的基础上，进一步收紧合肥市部分区域二手住房限购政策，即暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。其中，学区范围以2020年教育主管部门学区划分方案为准，后期学区划分若有调整，则限购范围对应调整。根据房地产市场交易监测情况，对出现异常交易的区域适时调整二手住房限购范围。

在对学区房的使用上，合肥还细化到“在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上，自2021年新入学起，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外”。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，2021年一季度房地产调控政策井喷，住建部整顿中介、经营贷及土地供应成为新特点。经营贷是这一轮楼市上涨的主要原因。

在2019年之前，购房是不太可能用经营贷的，因为无利可图。经营贷一般1-3年归本，利率远远高于按揭贷款。这种情况下，大部分人不会用经营贷买房。

但在2020年，因为特殊政策，经营贷周期越来越长，利率远远低于按揭贷款，所以不论是购房者还是银行，都有了动经营贷入楼的心思。今年上海、杭州市场，都是从中高端物业开始突然火爆。因为一二手价格倒挂、巨大的利差存在，银行经营贷无可避免流向房地产。

张大伟指出，经营贷流入楼市的核心原因与按揭贷款的利差以及银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。从银行角度来说，经营贷的风险相对而言是高于按揭贷款的，但是经营贷的利率又低于按揭贷款，所以在银行的执行层面就出现了动作走形，变相鼓励了经营贷进入楼市。

业内人士也指出，调控精细化显效需要时间，经营贷管理依然在落地过程中。

市场中各方在新政实施前，仍然有惯性。比如房企在各地集中供地正式实施前，还是会蜂拥土地市场。在最后的搏杀中，房企又将为高地价买单。

4月9日，徐州市住房和城乡建设局、市发改委、市自然资源和规划局等七部门联合下发《进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，其中涉及土地出让与竞拍原则，实行土地供应“两集中”：集中发布公告，全年发布住宅用地招拍挂公告不超过四次，每次供地不低于1000亩，时间间隔、地块数量和区位要相对均衡;集中组织出让活动，挂牌公示结束后，交易时间不超过1个工作日。

近两年来，徐州土地市场频现高溢价成交地块。4月以来成交的9幅土地中，其中5幅地块成交溢价率超过80%。融创、荣盛、碧桂园、银城、美的、中奥等均有所斩获。

史上最严调控发威 深圳顶级学区房大跌500万流拍

史上最严调控发威，深圳学区房遇冷，一些远低于此前成交价的优质学区房也无人问津。

近日，在京东拍卖上的一套深圳顶级学区房遭遇流拍，且起拍价相比市价便宜了500万元以上。

深圳的学区房拍卖市场景象惨烈。

学区房屡遭流拍

一直以来，在二手房市场交易中，学区房都堪称“硬通货”，同时也是炒房客的重点目标。

但近期，深圳学区房的热度明显降温。在此前，深圳优质学区房百花片区的长城花园，一套104.7平米的房子起拍价为1084万元，单价在10万元，遭遇了流拍。

在京东拍卖上，一套更加昂贵、堪称深圳顶级的学区房，同时与市价相差500万元以上的竟也遭遇了流拍。京东拍卖显示，8月6日，深圳福田区港中旅花园26栋一套116.94平米的学区房，起拍价1969万元，直到拍卖结束也无人出价。

来源：京东

深圳港中旅花园市价到底是怎么样的？网络上部分中介叫卖的港中旅花园同户型的房子总价基本都在2500万-3000万元。单价超过20万元/平米以上，且其卖点就是带荔园外国语小学和深圳高级中学学位。

需要注意的是，在近期，深圳学区房遭到重大打击，8月1日时，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（下称《草案》）在深圳市人大常委会网站公开征求意见。针对各界关注的教育公平问题，《草案》明确提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。

易居研究院指出，“大学区制”概念打破了传统学区学位的概念，防范特定区域炒作学区房的现象。类似概念也体现了学区资源均衡发展的导向。通过大学区制，能够降低学区房的热度，同时也引导购房者理性购房，通过理解教育均衡发展政策来选房和安排子女入学。

虽然上述《草案》仍在征集意见阶段，具体的细则并未出台，但目前不少有学区房购买意向的人已开始观望，唯恐在高点买入学区房后遭遇房价大跌。有新闻称，有的买家甚至准备放弃200万元的定金毁约。

来源：百度

楼市降温明显

事实上，深圳学区房交易遇冷，并非单一事件的影响，冰冻三尺非一日之寒，今年以来，有关房价的调控政策频出，深圳二手房交易集体遇冷。

乐有家《2021年上半年深圳楼市报告》显示，深圳上半年二手住宅市场遇冷，主要受到“二手房指导价”影响，金融端受限，首付提高。此外，新政缩紧离婚后购房政策，政府严查消费贷、经营贷等资金违规流入楼市、5月房贷利率上调，高频加码的楼市调控导致二手交易量大大下降。

乐有家研究中心数据显示，在高频加码政策下，2021年上半年深圳二手住宅市场步入冬季，仅过户2.8万套，环比下降45%，同比下降35%，过户量为近3年新低，过户面积仅248万平米，调控效果十分明显。

来源：乐有家

对此，深圳市房地产中介协会也指出，现阶段市场观望情绪依然浓厚，虽然部分业主报价已开始松动，二手房出售挂盘量也呈现持续上升态势，但这并未能转化成有效的成交。而近期各大城市银行信贷收紧的消息不绝于耳，更是加重了市场观望情绪。同时，从上半年的月度二手房网签量的走势分析，现阶段市场显然未能走出政策适应期。

此外，深圳在打击炒房团上也有了新进展。近期，备受关注的“深房理”案件调查处理工作取得阶段性进展。“深房理”案件联合调查处理工作组称，“深房理”涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场、虚假广告宣传、隐瞒收入偷逃税款、伪造国家机关公文、非法集资等多项违法违规问题。对于“深房理”案件中涉嫌犯罪的相关人员，目前公安机关已依法逮捕2人，刑事拘留3人。

松绑政策频出，购房信心未见明显好转

今年以来，房地产市场政策暖风频吹。不过，从购房者角度来看，面对这些积极信号，普通置业者的信心恢复仍需“强心针”，那些曾经的“炒房客”也变得低调。

各地加速政策调整

梳理各地推出的调控松绑政策发现，除合理调整限购范围、提升公积金贷款额度等常规举措外，不少城市也创新性地聚焦多孩家庭购房等方面，以促进刚需和改善需求释放，激活楼市。与此同时，房贷利率的下降也降低了置业者的压力。据不完全统计，2022年以来已超过百城放松调控政策，政策频次超300次，5月政策优化次数超百次，明显高于4月。

多家研究机构的数据都显示，5月全国楼市整体成交上升。以粤港澳大湾区为例，包括广深在内的大湾区内地城市一直是房企必争之地，也是全国楼市发展的风向标之一。以最受深圳客关注的东莞、惠州和中山楼市为例，近几个月这些城市都陆续松绑了楼市调控政策，新房成交都出现不同程度的回升。以惠州为例，乐有家研究中心数据显示，5月惠州一手住宅网签5009套，环比上涨27%。全市一手住宅网签均价1.19万元/平方米，环比上涨5%。5月中山利好政策持续出台，加速市场需求释放，当月一手住宅网签3662套，环比上涨38%。

“最近，我们又开始向深圳购房者推销中山、惠州等临深房产。”深圳一家大型房产中介机构的资深经理黄经理说，“最近疫情缓和，我们可以专车接送客户去中山马鞍岛、惠阳等地看房。”记者致电东莞凤岗当地新项目的营销中心，有营销经理告诉记者，东莞楼市在经历一年多的成交低迷之后，随着政策松绑，不少项目营销力度加大，推出免息垫首付、低首付、首付免息分期等激励措施，以激活市场。

购房者维持观望态度

深圳楼市调控一直未见松绑，但整体销售还是出现小幅回暖，特别是最近深圳豪宅项目海德园再现“日光”，似乎也给市场一种回暖的预期。不过，记者发现，除了极个别“网红盘”外，其实深圳大部分新房项目的开盘去化率并不高。记者随机采访了多位准备购房的深圳市民，发现购房者面对调控松绑预期和房贷利率下调普遍保持谨慎态度，认为现在买房还是会从自身经济承受能力出发，还会考虑自身工作前景和经济环境。而且，深圳新房供应充足，购房者可选标的越来越多。

在一些投资客的交流微信群，记者也发现群内讨论的热度已经大不如以往，低调了许多。一些投资客表示，除了一些拥有极高价差的新房项目，如今也不会随便去投资买房。“学区房、西部片区等过去深圳楼市最火的概念，现在已经降温。豪宅之所以还受欢迎，是因为这类房源针对的客户是富豪人群，这部分人群受疫情影响较小，更多关注资产保值增值的空间，而普通购房者的信心仍不足。”深圳一名资深楼市投资客告诉记者。

“深圳最近5个月的二手房成交量总和，也就是2020年楼市火爆时1个月的成交量，2000多套的成交量不够养活我们。”黄经理如是说。记者在深圳市罗湖区和福田区实探也发现，最近的确有一些业主抱着试一试的态度小幅提价，但仍然有许多业主主动降价至接近参考价的水平，市场整体平稳，谨慎观望态度仍在。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“二季度疫情有望缓解，叠加楼市新政，届时就会看到效果，现在不能太着急。另外，从2016年以来的5年多时间，一些城市的楼市需求端过度透支，房价上涨，而居民的收入并未跟上来，大家对加杠杆有畏惧，再说现在也不允许违规加杠杆，需求端刺激的效果并不大。现在，更应该在供给端做些工作，比如降低房屋全链条供应的成本。”也有分析人士表示，如今的市场表现，或与房企以及行业陷入流动性困境，导致行业对政策放松失去反应能力有关。因此，政策端还需要从恢复房企市场信用和提升购房者购房能力与积极性方面着手。

好了，今天关于“多地政策频出 学区房降温了吗?”的话题就讲到这里了。希望大家能够对“多地政策频出 学区房降温了吗?”有更深入的认识，并且从我的回答中得到一些帮助。