导读：购房合同解除的特殊条件包括：开发商延迟交付超期、无有效证书或批复、擅自改设计方案、无所有权证明、贷款未获、面积误差...更多法律知识，小编为你整理了详细内容,欢迎浏览。

商品房买后不满意

导读：购房合同解除的特殊条件包括：开发商延迟交付超期、无有效证书或批复、擅自改设计方案、无所有权证明、贷款未获、面积误差超过3%、房屋质量问题、销售方私自抵押或欺诈、布局严重不符设计图、因不可抗力影响购房目标。这些情况下，购房者有权申请解除购房合约。

一、商品房买后不满意，能否退房

在绝大多数情况下，我们并无权利要求退回已购买的房产，但若满足以下特殊条件之一，可能有机会申请解除购房合约:

首先是延迟交付已经超过了我们与业主签订的协议中约定的期限；

其次，如果开发商没有提供有效的证书以及批复文件，从而使得合同所在其效力基础缺失；

再次，开发商在未经购房者的允许之下擅自更改房屋设计方案也是我们其实可以采取措施的条件之一；

此外，若拿不到房屋的所有权证明书也属于合同解除的理由；

我们不能获得贷款的时候同样其实可以选择退房；

我们还其实可以用实测房屋面积和暂估的面积差异超过3%作为退房的借口；

若是房屋本身的质量存在重大问题，我们也有权要求退房；

最后，销售方在未事先告知我们便意图将房屋抵押给他方也是我们解约的理由，这包括商品房预售许可证存在欺诈行为或者销售方有意隐瞒所售房屋实际上是政府提供的拆迁补偿安置房。

同时，若房屋的具体布局与设计图之间存在较大差距或者相关尺寸超过约定幅度；

或是由于自然灾害、人为灾害等不可抗力因素导致我们无法实现购买房产的既定商务目标，也其实可以是我们寻求合同解除的理由之一。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条

 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人其实我们应当承担修复责任；

出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人其实可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者其实我们应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人其实我们应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，其实可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

二、商品房买后不满易能退房吗

在绝大多数情况下，我们并无权利要求退回已购买的房产，但若满足以下特殊条件之一，可能有机会申请解除购房合约:

首先是延迟交付已经超过了我们与业主签订的协议中约定的期限;

其次，如果开发商没有提供有效的证书以及批复文件，从而使得合同所在其效力基础缺失;

再次，开发商在未经购房者的允许之下擅自更改房屋设计方案也是我们其实可以采取措施的条件之一;

此外，若拿不到房屋的所有权证明书也属于合同解除的理由;

我们不能获得贷款的时候同样其实可以选择退房;

我们还其实可以用实测房屋面积和暂估的面积差异超过3%作为退房的借口;

若是房屋本身的质量存在重大问题，我们也有权要求退房;

最后，销售方在未事先告知我们便意图将房屋抵押给他方也是我们解约的理由，这包括商品房预售许可证存在欺诈行为或者销售方有意隐瞒所售房屋实际上是政府提供的拆迁补偿安置房。

同时，若房屋的具体布局与设计图之间存在较大差距或者相关尺寸超过约定幅度;

或是由于自然灾害、人为灾害等不可抗力因素导致我们无法实现购买房产的既定商务目标，也其实可以是我们寻求合同解除的理由之一。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条

 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人其实我们应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人其实可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者其实我们应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人其实我们应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，其实可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

在绝大多数情况下，我们并无权利要求退回已购买的房产，但若满足以下特殊条件之一，可能有机会申请解除购房合约:

首先是延迟交付已经超过了我们与业主签订的协议中约定的期限；

其次，如果开发商没有提供有效的证书以及批复文件，从而使得合同所在其效力基础缺失；

再次，开发商在未经购房者的允许之下擅自更改房屋设计方案也是我们其实可以采取措施的条件之一；

此外，若拿不到房屋的所有权证明书也属于合同解除的理由；

我们不能获得贷款的时候同样其实可以选择退房；

我们还其实可以用实测房屋面积和暂估的面积差异超过3%作为退房的借口；

若是房屋本身的质量存在重大问题，我们也有权要求退房；

最后，销售方在未事先告知我们便意图将房屋抵押给他方也是我们解约的理由，这包括商品房预售许可证存在欺诈行为或者销售方有意隐瞒所售房屋实际上是政府提供的拆迁补偿安置房。

同时，若房屋的具体布局与设计图之间存在较大差距或者相关尺寸超过约定幅度；

或是由于自然灾害、人为灾害等不可抗力因素导致我们无法实现购买房产的既定商务目标，也其实可以是我们寻求合同解除的理由之一。

商品房违约金怎么算

商品房违约金按购房合同中关于退房违约金约定来执行。购房合同中没有约定违约金，则双方协商，协商不了则按法律规定来处理。双方都有过错的，按照各自过错程度分担违约金。开发商逾期交房构成根本违约;开发商擅自变更设计;房屋实测面积与合同约定面积不符;房屋主体结构质量不合格;约定期限内购房人未能拿到产权证。

房屋一直是近年来的热点话题，经济适用的商品房成为大多数青年的首选房屋类型。那么，商品房退房违约金比例、退房违约金是多少?签订房产合同后不想买了又该怎么办?又有那些相关事项需要注意的?接下来就由律图的小编来为你介绍。

一、商品房违约金怎么算

1、商品房退房违约金按购房合同中关于退房违约金的约定来执行。

2、如果购房合同中没有约定违约金，则双方协商，协商解决不了则要按照法律规定支付定金一方违约的，定金不予返还;收取定金一方违约的，双倍返还定金来处理。

3、双方都有过错的，按照各自过错程度分担违约金。

4、违约金不足以弥补损失的，其实可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿，违约金过高的也其实可以请求减少赔偿金额。

5、合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，其实可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

6、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人其实我们应当承担违约责任：

一商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

二商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

三商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日

7、逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

8.逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

9、依据《合同法》第114条的规定：当事人其实可以约定一方违约时其实我们应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人其实可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人其实可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

10、在此特别提醒采取按揭付款方式的购房者，为了弥补损失，在进行仲裁或诉讼的时候，发现利息损失超过合同约定的违约金后应及时提出，以维护自己的合法权益。

11、另外提醒消费者注意的两个问题是：

一当事人一方违约后，对方其实我们应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

二如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方其实可以选择适用违约金或者定金条款。

二、我国商品房买卖想要退房需要满足的条件

1、开发商逾期交房构成根本违约;

2、开发商擅自变更设计;

3、房屋实测面积与合同约定面积不符;

4、房屋主体结构质量不合格;

5、约定期限内购房人未能拿到产权证;《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，其实我们应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方其实可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

也就是说，如果签订房产合同后不想买了，但是又不存在法律规定的解除合同的情形，那么购房者就必须承担违约责任。

三、签订房产合同后不想买了承担哪些违约责任?

1、按照法律规定，房产合同其实可以对违约责任作出约定。因此，如果房产合同中对相应的违约责任作出了规定，比如支付违约金、定金罚则等，那么购房者就必须按照房产合同的约定承担违约责任。如果购房者拒绝按照房产合同承担违约责任

2、承担违约责任违约事项包括：

1签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房;

2购房者不按期付款;

3开发商不按期交房;

4面积变动超过约定幅度;

5房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位

6产权过户手续不全或不能按期办理。

四、违约怎么赔偿?

1、购房合同中对购房违约金的多少有约定，则必须按照购房合同的约定来处理。

2、合同有条件履行，则必须履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。

3、除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除买房合同。

4、因为买房资信等个人问题无法贷款，买方其实我们应当承担违约责任。

5、买房前，可让有经验的专业人士对自己是否符合银行贷款进行预审，可把风险降到最低。

6.在签订购房合同过程中，应该根据现行政策以及未来有可能会出现的政策，将所有可能出现的情形统统考虑进来，并针对这些变化，提出相应的应对策略，并尽量在合同中体现出来。

7、购房合同中对购房违约金的多少有约定，则必须按照购房合同的约定来处理。

8、合同有条件履行，则必须履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。

9、除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除买房合同。

10、因为买房资信等个人问题无法贷款，买方其实我们应当承担违约责任。

11、买房前，可让有经验的专业人士对自己是否符合银行贷款进行预审，可把风险降到最低。

12、在签订购房合同过程中，应该根据现行政策以及未来有可能会出现的政策，将所有可能出现的情形统统考虑进来，并针对这些变化，提出相应的应对策略，并尽量在合同中体现出来。

商品房违约金根据合同约定就按照合同承担，没有约定其实可以协商。对方要求违约金过高或不承担违约责任其实可以向法院起诉，如果需要法律帮助，小编我们的建议请及时联系我们律图的优秀律师，我们将为您提供细致、专业的服务，更全面的保障您的合法权益。

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