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如何判定房屋租赁合同的效力

导读：房屋租赁合同依据《民法典》生效，需具备：行为人有民事行为能力，意思表示真实，不违反法律和公序良俗。合同定义为出租人转移使用权给承租人，换取租金的交易，应含租赁物信息（名称、租金等）的详细条款。

一、如何判定房屋租赁合同的效力，法律上如何认定

律师的解析可依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条之规定，来确定房屋租赁合同的有效性。

如若满足以下几项条件，则具有法律效力:

1、行为人为合理民事行为能力的自然人或法人;

2、其意思表示真实并无瑕疵;

3、不违背合法的国家强制性规范以及社会公共道德秩序。

此外，《民法典》中的第七百零三条规定了，租赁合同乃是出租方将租赁物移交给承租方使用并从中获取收益，而承租方则需支付租金的一种合同关系。

同时，第七百零四条也明确规定，租赁合同一般其实我们应当包含租赁物的名称、品种、规格、数量、使用年限、租金数额及支付方式与期限、租赁物维护保养等详细条款。

《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

《民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《民法典》第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

二、如何判定房产证只有一个名字是否属于夫妻共同财产

依据现行法律规定，即便结婚夫妇在婚后使用其共有资金购得的住房仅依单方个人名义进行了产权注册登记，也依然被视为这对夫妻的共同财产。

关于该房产究竟属于婚前行置或婚后购置的问题，可通过考量婚姻登记时间以及上述房产的产权注册登记时间来做出判断。

一经确认为婚后购置的房产，便应依照相关法律认定为这对夫妻的共同所有财产。

因此，若有当事人希望证实某套房产确属婚后所购，他们其实我们应当能够提交证据证明这一事实，并须提供证明其身份、已婚状况以及购房合同时效有效性等相关信息的文件。

《民法典》第一千零六十二条

夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

(一)工资、奖金、劳务报酬;

(二)生产、经营、投资的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;

(五)其他其实我们应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

房屋租赁合同租赁期限是如何规定的

房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。当事人约定了租赁期限的，为定期租赁;未约定租赁期限的，为不定期租赁;租赁期限6个月以上，而未采用书面形式的，其实我们应当视为不定期租赁。定期租赁和不定期租赁合同的租赁期限均不得超过20年。租赁期限超过20年的，超过部分无效。

房屋租赁在日常生活中，是较为常见的一类合同，根据我国相关法律的规定，企业单位其实可以通过协议的规定，确定合同的期限，不同类型的租赁合同期限是不一样的，你是否知道房屋租赁合同租赁期限是如何规定的呢?现在就来一起了解下吧。

一、房屋租赁合同的有效期：

《民法典》第七百零五条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人其实可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。

①房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。

②房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限?自续订之日起不得超过20年。

③房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。

签订租赁合同时应注意的事项

二、房屋租赁合同应具备以下主要内容

1租赁当事人的姓名或者名称、住所;

2房屋座落地点、面积、结构、附属设施和设备状况;

3房屋用途;

4房屋交付日期;

5租赁期限;

6租金数额、支付方式和期限;

7房屋使用要求和维修责任;

8房屋返还时的状态;

9转租的约定;

10变更和解除合同的条件;

11违约责任;

12争议的解决方式;

13租赁当事人约定的其他内容。

三、房屋租赁合同提前终止的条件

房屋租赁合同是出租人、承租人对方之间的合议。一般情况下，房屋租赁合同中有租期规定的，承租人、出租人双方不得提前终止租赁合同，否则即是违约行为，要承担因此而产生的法律责任。

但这也不是绝对的，在某些特殊情况下，出租人、承租人其实可以提前解除房屋租赁合同关系。承租人有下列行为之一的，出租人均可提前提出解除房屋租赁合同关系。承租人有下列行为之一的，出租人均可提前提出解除房屋租赁合同：

1、承租人擅自将承租的房屋转租，转让或转借的。

2、承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害了公共利益的。

3、承租人不按合同规定的期限缴纳房租达一定时间的。

4、承租人违反合同擅自改变房屋用途的。

5、承租人严重损坏房屋或者辅助设备而拒不维修、拒不赔偿的。

6、出租人因不可预见的原因，如家庭人口聚增，确实需要收回房屋自住的，或者出租房屋发生重大损坏，有倾倒危险而需改建，并确有房管部门的。在此情形下出租人解除合同，其实我们应当适当赔偿承租人因迁出而遭受的经济损失，而承租人一时又找不到房屋时，可由双方协商在承租人所租住房屋中腾出一部分，而不能强令承租人腾房搬家。属于改建情形的，改建后房屋仍出租时，原承租人有优先的承租权。

根据我国相关法律的规定，房屋租赁合同租赁期限最高不得超过二十年的，若约定超过二十年的，超过部分不会发生法律效力的、需要注意的是，租赁合同必须由双方协议确定，若在协议时没有达成协议的情形，需要再签署附加合同。

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