导读：房屋买卖协议效力基于内容真实合法，公开或私下约定均具约束力。产权过户是所有权转移的必要条件，未过户则房产所有权仍属...更多法律知识，小编为你整理了详细内容,欢迎浏览。

房屋买卖合同包含哪些法律要素

导读：房屋买卖协议效力基于内容真实合法，公开或私下约定均具约束力。产权过户是所有权转移的必要条件，未过户则房产所有权仍属原所有人。即使有有效合同，不履行过户，只能要求违约金。合同构成需有当事人、要约承诺环节及一致意见。

一、房屋买卖合同包含哪些法律要素

关于房屋买卖协议有效性的问题，我们应该明确认识到，无论是通过公开方式还是私下约定，只要二手房协议内容真实、合法且符合相应法规，便具有约束力和法律效力。

然而，必须着重强调的一点是，不动产交易中，产权过户登记实际上是所有权转移的生效要件。

换言之，尽管两份合同均为有效协议，如果尚未进行过户手续，则意味着该房产的所有权仍然源自原始所有人。

在未来的进程中，若有关方面无意履行房产过户义务，您仅能根据先前的买卖合同向对方提出赔偿违约金的请求。

当我们论及合同构成的要素时，通常会认为其实我们应当具备如下几个关键要素:

首先，合同签署的主题其实我们应当由双方或多方的当事人来承担;

其次，还需要历经法律规制的要约与承诺两大环节或者说过程;

最后，各方对于主要条款的理解和表达呈现出一致性的意见。

《民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权其实可以不登记。

二、房屋买卖合同纠纷如何判定

关于合约纷争情形之处理，当事人可采取如下措施向专业律师寻求援助与我们的建议：

首先，协商处理法。协商及和解模式是以争议各方依据合约所规定的违约责任以及各自实际状况为基础，自行协商解决争议而无需通过司法程序的方式实现的。

其次，调解处理法。调解往往是在各方相互理解并愿意妥协的原则下展开的。

再者，仲裁处理法。若当事人不希望通过协商或调解解决问题，或者协商与调解均无法达成共识，那么他们其实可以根据先前签订的仲裁协议向相关仲裁机构提出仲裁申请。

最后，诉讼处理法。倘若当事人中有任何一方拒绝接受仲裁，那么仲裁这一方式便无法实施，此时只能选择通过诉讼的方式来解决双方之间的争议。因此，诉讼乃是解决合约纷争的终极手段。

《民事诉讼法》第一百二十二条

当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。

在不动产交易过程中，所签署的房屋买卖协议的有效性主要取决于签署信息的真实性以及各项规定法律法规的遵守情况；无论协议缔结方式为公开或者私下达成，其对双方都具有严格的法律约束力。作为不动产交易中的核心步骤，完成产权过户手续被视为所有权发生实质变更的必要条件之一，任何未办理过户手续的行为均不能使房产的所有权从原所有者手中无偿获得。即便存在有效的合同关系，如果当事人未能就此进行过户处理，也仅能通过主张违约金的方式弥补损失。另需指出的是，一份完整的合同需要具备明确的主体、要约和承诺以及各方达成的共识等几个关键要素方可生效。

房屋买卖合同包含哪些内容

1、交易房屋基本状况。2、房屋产权状况说明。3、房屋成交价格，其实我们应当明确该成交价格是否包括装饰装修、家具家电，公共维修基金款项。4、付款方式，要说明是通过资金监管账户还是自行划转。5、税费负担约定，要明确约定买卖各方其实我们应当承担的税费种类。

一、房屋买卖合同包含哪些内容

其实不管采用哪种合同文本，一份买卖合同至少应该把以下几个内容说清楚：

1、交易房屋基本状况，具体包括房屋位置、面积、产权证号、产权人、共有权人等。

2、房屋产权状况说明，要求卖方书面承诺房屋产权无查封、无债务纠纷，共有权人同意出售房屋，提供的材料齐全、真实、有效，其实可以办理权属过户、税务登记、贷款等与交易有关的各项事宜，并保证所售房屋符合国家及北京市房屋上市交易的政策规定。如有违反卖方其实我们应当承担违约责任。

3、房屋成交价格，其实我们应当明确该成交价格是否包括装饰装修、家具家电，公共维修基金款项。如果包括前两项，应该用附件方式另行说明其具体状况。

4、付款方式，要说明是通过资金监管账户还是自行划转，是全款还是商业贷款或公积金贷款，贷款没获银行批准或者贷款申请额度不够的处理办法是否明确，分批付款的次数和时间是否说清楚。作为卖方律师来说，这个条款最首要的问题是要考虑该付款方式是不是安全。

5、税费负担约定，要明确约定买卖各方其实我们应当承担的税费种类，如约定不明或国家政策变化产生新的税费，由谁来负担。

6、权属转移登记，也就是房产过户手续，主要是哪天过户一定要说清楚，买方交钱和过户的时间间隔不宜过长，越短越好以免夜长梦多，如果能在交款当天过户是最好不过了。

7、房屋交接，也就是交房问题，该条款包括交房时间，其实可以先交房再过户也其实可以反过来，交房前卖方其实我们应当结清水电煤、暖气、物业、电话、有线电视等一切费用，交房前后多少天卖方其实我们应当办理户口迁出手续。同时，还要考虑交钱、过户和交房之间的衔接问题，过户以后再交房的，买方的购房款不宜在过户前全部支付给卖方。最好合同约定房屋交验完毕、各项费用结清以后再支付剩余尾款，这笔款项哪怕只有一两万，也能起到约束卖方的作用。

8、违约责任，包括卖方逾期交房、逾期办理过户手续或者权属产生争议的违约处理，卖方一房多卖的特别处理办法，买方逾期付款违约处理等等。违约金的违约数额也有一定技巧，我认为不宜过低，低了对卖方就没有约束力。此外律师还需关注违约金与定金条款的竞合问题。

二、购房合同补充协议有哪些

买卖合同内容如果具备上述各项条款，就其实可以说基本上完整了。内容完整不代表完善与缜密，为了保护买方权益，律师在起草补充协议时，还其实可以加上以下几个条款：

1、公共维修基金过户：

一般情况下，买卖双方房屋成交价格中都包含了公共维修基金款项。但是，公共维修基金做不到随房转移，即使房屋的产权变更登记手续已经办完，公共维修基金也不会自动转到买方名下，必须办理公共维修基金的过户手续，地点在房屋所在地的各区县专项维修资金管理部门。因此，补充协议其实我们应当约定双方共同办理公共维修基金的时间。

2、一房二卖的特别处理：

一处房产签多家买卖合同是卖方最恶劣的违约行为，它可能导致买方钱房两空。为了防止一房二卖，北京市建委和工商局的示范合同文本订立了一个极具威慑力的条款：“出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人其实我们应当退还买受人全部已付款，按照约定利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。”如此高额的违约金——已付房价款的一倍，而不是定金的一倍，足以让因房价上涨而反悔的卖方望而却步。该条款参考了销售新房的相关法律规制措施——最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释司法解释》法释[2003]7号。

需要指出的是：加大违约责任是一房多卖行为的事后防范措施，遇上恶意行骗的产权人，他其实可以视高额的违约责任而不顾，拿着购房人的房款挥霍一空然后卖了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保证买方没有风险。有了预告登记制度，这种情况就其实可以被杜绝。

3、关于预告登记的约定：

预告登记是由物权法规定的一个新制度，它是指在不动产交易过程中，为防止合同生效后办理权属转移登记手续前，不动产权利人另行处分该不动产，双方按合同约定将不动产转移事项向登记机构进行预先登记，确保受让方在条件成熟时进行正式产权登记。预告登记后，未经权利人同意，产权人不能处分该不动产。可见，卖方如果“一房多卖”，进行预告登记的买方不受任何利益损失。由于预告登记需要建立在双方自愿基础之上，房地产登记机构办理预告登记须依双方的登记申请进行，因此最好书面约定双方同意向房屋所在地房地产登记机构申请预告登记。

4、各种法律文件之间的冲突解决办法：

买卖二手房需要签署的法律文件很多，仅合同而言，就有定金合同、居间合同、买卖合同、补充协议等。各份合同的内容有时会出现互不一致甚至相冲突的情况，这就需要明确定金合同、居间合同如与买卖合同发生冲突，以买卖合同为准。而补充协议正是因为买卖合同有缺陷才订立的，因此补充协议要说明其他合同文本如与补充协议相冲突，以补充协议为准。

作为一种特殊的买卖合同，房屋买卖合同中的标的物自然就是房子，这属于诺成、双务、有偿合同。法律中明确规定其实我们应当采取书面形式订立，口头形式订立的房屋买卖合同一般认定为无效。至于合同文本其实可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。

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