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承租人能否排除执行

导读：承租者是否要承担执法责任，得看具体情况。要是房子在租之前就已经被查封或者抵押了，而租户没有仔细去查清楚，那他就很难逃脱执法。可要是租约签订的时间比查封或者抵押的时间早，并且租户合法地占有和管理着房子，而且租期还没到，那在某些特定条件下，租户就有可能不用承担执法责任。

一、承租人能否排除执行

承租者能否排除执法之责任需依据特定情境加以评断。例如，若租户在租赁房屋前，该房产已遭法院查封或设立抵押权，而租户未能进行全面深入的调查与理解，则通常难以排除执法。

然而，倘若租户早于该房屋被查封或者设定抵押权之前便已签署法律上有效的租赁协议，并实际拥有并支配管理该房屋，且租赁期尚未届满，在此前提之下，亦有可能在符合一定先决条件的情况下得以排除执法。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条

承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

二、承租人能否起诉征收补偿协议纠纷

依据相关法律法规之规定，在特定情形之下，承租人得以向法院提起涉及征收补偿协议违约责任方面之诉讼。在此类情况中，若征收行为对承租人的合法权益产生了直接且显著的影响，例如导致其租赁权益遭受损害、预期可得利益的丧失等，那么承租人便享有向法院提起诉讼的权利。

然而，值得我们关注的是，承租人提起诉讼的前提必须是其与征收补偿事项之间存在着直接而密切的利害关系。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条

为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，其实我们应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

三、承租人能否起诉征收补偿协议

在特定情境下，承租方可依法追究补偿协议责任。若协议内容侵害承租方合法权益，妨碍租赁合同执行，或致其遭受重大经济损失，承租方享有法律赋予的权益保护权，即有权采取法律措施，确保自身权益得到合理补偿与恢复。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条

为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，其实我们应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

承租者排除执法责任视具体情况而定。若房屋租前已查封或抵押，租户未尽详查，难逃执法。但租约早于查封或抵押签订，租户合法占有管理且租期未过，或可在特定条件下排除执法。

能否约定排除买卖不破租赁

不能约定排除买卖不破租赁，因为买卖不破租赁是不动产上适用的一个必须原则，并且买卖不破租赁原则是为了保护承租方的利益的，而进行约定的双方一般是不动产的出卖人和买受人双反，所以不得进行约定，但是在适用买卖不破租赁原则之后给买受人造成的损失其实可以要求出卖人承担。

一、能否约定排除买卖不破租赁?

不能排除，因为《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见试行》第119条，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。

二、买卖不破租赁原则的适用瑕疵是什么?

1、是否仅仅适用于买卖。

“买卖不破租赁”这一法律制度，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认同。据此，“买卖不破租赁”精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”更为准确些。但尚没有明确法律条文给予明确。

2、是否适用于“动产”。

如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第 229条，将不利于财产的流通，有悖于现代民法的宗旨。因此《合同法》第229条中租赁物一词，应限定于不动产，如房屋等更妥。但司法习惯是这样做，但也没有法律条文明确。

3、买卖不破租赁与抵押权竞合。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。

4、财产保全与租赁竞合。

财产保全与租赁竞合，指在同一标的上同时存在财产保全和租赁，二者在效力上发生冲突的情形。若租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约当然地适用于债权人，对债权人具有法律拘束力，因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。

若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权，承租人明知承租的房子有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁契约，由此带来的风险只能由他自己承受。

若承租人不知道或不其实我们应当知道租赁物已被查封的，则损失其实我们应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。

在不动产的所有权人出售不动产时，如果不动产的承租人使用优先购买权后，将不动产买下的，买卖不破租赁原则就消灭，因为此时不动产的受让人与租赁合同中的承租人是同一人，只有在承租人放弃优先购买权时，买卖不破租赁原则才能对不动产的受让人发生效力。

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