商品房买卖合同到手(商品房买卖合同定金应如何退还)
导读:购房者在一些情况下有权利退房哦。要是开发商延迟交房超了合同约定的时间,或者没拿得出有效的证件,私自更改设计,办不了产权证,贷款没批下来,房屋面积误差超过...
商品房买卖合同到手
导读:购房者在一些情况下有权利退房哦。要是开发商延迟交房超了合同约定的时间,或者没拿得出有效的证件,私自更改设计,办不了产权证,贷款没批下来,房屋面积误差超过 3%,房屋质量不达标,卖方隐瞒抵押或者拆迁安置房信息,除了合同明确禁止退房的条款外,还有房屋设计跟当初说的严重不符,或者遇到不可抗力这些情况,购房者都其实可以退房。要是交易合同里规定了其他不能退房的情形,那就得按照约定来办啦。一、商品房买卖合同到手,还能退房吗
按照常规惯例,在大多数情况下,购房者是不能选择退房的,但对于特定的状况则可能例外,即:
1.延迟交付房屋超出合同中所规定的期限;
2.开发商未能提供有效的证件与批文,这可能会导致合同被认定为无效;
3.开发商未经买方的同意擅自更改了设计方案;
4.若开发商无法使买方取得产权证书;
5.贷款申请遭拒,导致无法完成交易过程;
6.实际测量的房屋面积与最初预计的暂测面积之间的差距超过了3%;
7.房屋的质量并不符合国家标准;
8.买方在购买前并没有被告知,但卖方却已将房屋抵押给了其他第三方;
9.如果在商品房预售许可证上发现欺诈行为;
以及10.当卖方有意隐瞒所出售房屋为拆迁补偿安置房屋的真实信息时。
此外,若买卖双方的交易合同中明确规定了其他不可退房的情形,亦应遵守。
此外,还有以下几种情况可能导致购房目的无法达成,也可作为买卖合同解除的理由,例如:
11.房屋的户型和设计图纸不符,或者相关尺寸超出了合同约定的误差范围;
以及12.诸如地震、洪水等不可抗力因素的影响。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人其实我们应当承担修复责任;
出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人其实可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,解除权人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权人自知道或者其实我们应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的,解除权消灭。
第十四条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人其实我们应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,其实可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理不动产登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
二、商品房买卖合同定金应如何退还
1、关于买家提出的“退房通知”的相关事宜。
买家其实可以选择使用挂号信件、传真或电话等书面方式,与开发商业明确表达其退出房屋购买的意愿。
在这种情况下,若能证明是因为开发企业存在违约行为而引发的退房,那么相应的损失(包括贷款利息、首付款的存储利息、购置房屋时产生的税收以及其它相关费用)皆需要由开发公司来承担。
另外,倘若你们之间签署的购房合同已对退房补偿的标准做出明确规定,那么就按照合同中的约定进行处理;
但若发现合同中所规定的赔偿标准无法完全弥补损失,那么买方有权另行提出进一步的索赔请求。
倘若购房者未能成功获得贷款审批,或者在合同条款约定的付款方式上难以达成共识等原因导致退房的发生,那么在此情况下开发公司不会承担任何赔偿责任。
2、关于完成各项退房手续所需时间的说明。
当买家决定在15天之内提出退房申请后,开发公司有义务在这段时间内向买家全额退还其缴纳的所有购房款项,并负责协助买家完成与贷款银行解除或者终止合同的全部相关手续。
在此期间,若上述这些手续或文档未能顺利签署,则开发公司应代表买方每月向贷款银行支付本金和利息,直到相关手续或者文件得以签署为止。
3、关于开发公司退还房款和定金的相关详细说明。
当买家发出退房通知以后,开发公司其实我们应当在15个工作日内将所有购房款全部还给买方,而且还需要妥善处理公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。
假使以上事务无法及时完成,从买家发出退房通知的第16天起算,直至买家成功收回所有房款为止,开发公司需每日支付总房价千分之一的违约金作为补偿。
《商品房销售管理办法》第22条
不符合商品房销售条件的,开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条
因不能归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖方也是其实我们应当返还定金的。
三、商品房买卖合同中哪些情况可退房
在以下情况发生时,购房者有权提出退房申请:
1.房屋延迟交付超过了双方事先约定的期限。
2.开发商未能提供有效的文件和批准文件,导致合同失去法律效力。
3.除非取得购房者的明确同意,否则开发商不得擅自更改房屋设计。
4.无法获得房屋所有权证书。
5.无法通过银行获得购房贷款。
6.实际测量的房屋面积与暂定测量的面积之间的误差超过了3%。
7.房屋存在严重的质量问题。
8.开发商在出售房屋后没有遵守约定披露房屋已被抵押给了第三方的情况。
9.房屋预售许可证存在欺诈行为。
10.开发商故意向购房者隐匿所销售的房屋属于拆迁补偿安置房的真实情况。
11.房屋套型与设计图纸不符或者相关尺寸超出了约定的误差范围。
12.由于不可抗力因素导致购房目的无法达成。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人其实我们应当承担修复责任;
出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人其实可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,解除权人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权人自知道或者其实我们应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的,解除权消灭。
第十四条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人其实我们应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,其实可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理不动产登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
购房者在特定情况下有权退房,包括开发商延迟交付超过合同规定、无有效证件、私自改设计、无法办产权证、贷款未批、面积误差超3%、房屋质量不达标、卖方隐瞒抵押或隐瞒拆迁安置房信息、合同明确禁止退房条款外,以及房屋设计严重不符或遭遇不可抗力。如交易合同规定其他不可退房情形,须按约定执行。