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业主可以买下小区所有车位然后进行转卖吗

作为业主，购买本小区房开商所有的车位，并不存在违法违规的问题，但是房开商将所有车位卖给一个业主，或将违反法律规定，也违反立法的精神。

网友咨询：

业主可以买下小区所有车位然后进行转卖吗？

北京市众贺律师事务所贾学峰律师解答：

1、作为业主，购买本小区房开商所有的车位，并不存在违法违规的问题，但是房开商将所有车位卖给一个业主，或将违反法律规定，也违反立法的精神。

2、车位即便是房开商所有，或租或售，房开商有权决定，但是小区的车位作为房屋的配套设施，房开商有义务优先满足业主的需要。

《民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”

北京市众贺律师事务所贾学峰律师解析：

优先满足业主的需要，至少三层含义：

第一，从规划设计配置上，房屋数量与车位数量的配置比，至少是1：1。

第二，车位的处分方式，不能只售不租，应当程度保障业主对车位的需要。

第三，如建设单位未按配置比例处分车位、车库，小区其他业主亦有救济权。

开发商在出售规划车位应兼顾全体业主的权益，平衡已有车位业主、无车位业主利益，但是业主购买车位应积极、主动的行使其权利。

建设单位具有首先满足业主需要和按配置比例处分车位、车库的义务，但是不得强制业主交易。

另外，并非所有业主均有对车位、车库的需要，且即使业主有需要也可放弃权利。

业主是否对车位、车库有需求或业主是否行使权利，均需业主自行决定，因此，如果业主系怠于行使权利，那么法院也很难支持。

贾学峰律师补充：

小区地面停车位归谁所有

所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

《民法典》第二百七十五条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条明确规定了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。通常来讲，房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。

由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上的和使用上的独立性标准。但不管其性质如何，该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际，应该由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，才能设立和运营地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。

贾学峰律师简介

自2000年开始执业，具有丰富的诉讼执业经验。精通有关房地产各类纠纷案件、继承纠纷案件、知识产权纠纷案件；以及执行困难案件、疑难案件的再审。代理借贷案件的快速查封、冻结财产，协助办理诉讼保全担保。

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