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潘某诉陈某《房屋买卖合同》

导读：作为原告潘某的代理律师，在该案中获得了全面的胜诉，本来是一件很高兴的事，但却没有想象的那样，心里总有一点说不出的感觉 在该案中……

案情简介

作为原告潘某的代理律师，在该案中获得了全面的胜诉，本来是一件很高兴的事，但却没有想象的那样，心里总有一点说不出的感觉。 在该案中，潘某作为购房人在签订了《房屋买卖合同》后履行了支付定金、中介费、担保费等贷款手续费义务。后因被告要求变更付款方式，改为一次性付款，并提价20万元。原告当然不同意被告要求，表示要按约支付首付款及办理贷款手续支付剩余购房款。被告在诉讼过程中改称，该房屋系其姥爷、父母出钱购房，原告无权处分，该《房屋买卖合同》应属无效。最后，法院支持了原告的诉讼请求，要求原告一次性支付购房款后，被告将房屋交付并过户给原告。 作为原告代理律师，接手该案后迅速让原告补齐证据，如房屋中介证人证言、中介与被告通话录音、原告与被告的通话录音等，特别是说服原告将首付款100余万元进行了提存。在案件审理过程中，法院根据实际情况要求原告将剩余房款一次性付清时，再次说服原告筹措资金，按法院要求支付房款。最终，原告获得了这份判决。

办案思路及心得

1、作为原告，当发生合同纠纷时，要适度改变原来合同的履行方式，而不是一味要求严格按合同履行。比如，被告不接受付款了，原告因发生纠纷担心付款后产生损失，这是其实可以理解的。但其实可以把应付款项到公证处或律师事务所等第三方进行提存。而不是坚持有了判决或与被告达成一致意见后再付款。因原告原本计划银行贷款支付尾款，但法院基于在该案中保护被告及时获得房款，而要求改为一次性支付。原告曾一度坚持银行贷款，后经律师说服原告，原告努力把剩余房款改为一次性支付。最后来看，把首付款提存和剩余购房款一次性支付，成为该案原告获得法院支持的关键。

2、虽然原告在该案中得到了支持，但在执行阶段，由于该房屋在买卖时，开发商还没有取得产权证，导致执行也非常困难，需要协调被告、开发商和房屋管理局等。因此，我们的建议购买二手房时，一定要买已有产权证的二手房。

3、对于被告，也想给出一些我们的建议。在该案中，法官本来是倾向同意解除《房屋买卖合同》，让被告支付一定的违约金。我对此案的判决结果也是如此。

因为，起诉时原告毕竟只是支付了定金，没有支付50%以上的购房款，并且产权证还没有下来，一次性付款也非常困难。在我办案过程中，遇到支付了大部分房款的，法院一般支持买卖合同成立，继续履行合同。如未支付大部分购房款，如一方要求解除，则一般会支持解除合同。但被告坚持解除合同，把已付款退还给原告就其实可以了。法官为此做了很多解释工作，以达成最终调解。之后，被告同意除退还原告支付款项外，再支付20万元违约金（其实，此时房价已比原来高出约50万元），但需要在半年内分几次付清。而原告提出如果支付违约金，不得低于25万元，并把已支付款项和违约金一次性支付。作为原告律师，也对被告做了详细的解释，我们的建议同意原告意见，达成调解结案。最终因达不成一致意见，而由法官做出了最后判决，把房屋卖给原告。

因此，作为被告首先应该清楚因自己违约而应承担的责任，比如中介费、贷款手续费等应由自己承担而向原告赔偿。其次在庭审过程中，应该听懂法官说的话。再次，要适当变通，听取自己律师意见，而不是一味的坚持自己的意见，以达到减少损失。

裁判结果

一、原告潘欣于本判决生效后二十五日内给付被告陈柏衫房款二百一十二万元；

二、被告陈柏衫于本判决生效后三十日内将位于北京市大兴区黄村镇二十号地四号住宅楼四层五单元零二号房屋腾空并交付给原告潘欣；

三、驳回原告潘欣的其他诉讼请求。

潘某诉陈某《房屋买卖合同》

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案情简介2007年2月10日，北京丽景房地产开发有限公司（以下简称丽景公司）与将建军签订《售房还款协议书》，协议书载明蒋建军尚欠丽景公司36.94万元，且还款期限已经超期2年零4个月。

2007年2月13日，蒋建军向丽景公司偿还了4.9万元，余款未付。

丽景公司诉至法院，要求蒋建军偿还欠款32.04万元及利息。

蒋建军承认上述事实，经询问，双方同意调解解决。

办案思路及心得该案事实很清楚，被告蒋某购房时拖欠一部分房款，承诺几个月内付清，到时未能偿还。

最后在法院的调解下达成和解。

虽然该案事实清楚，但作为开发商几乎不能实现债权。

因此，作为律师提醒债权人注意以下几点:

1、对合同要严格管理。

在该案中，作为原告的开发商居然没有记录该套房产没有付清全款。

因此，均按已结清房款对该套房办理了入住、产权证等手续。

在几年后的对项目进行清算时才发现该房主尚欠购房款。

2、对债权要及时采取措施，以免因时效导致不能胜诉。

时效因案由不同也不一样，比如侵权案件、欠款案件、劳动争议案件等都不相同。

以本案为例，律师通过一些方法才把时效连上，为最后调解打下基础，从而从最终实现债权。

3、对违约金不易约定过高，比如一个月不还，加倍赔偿，一年不还十倍赔偿等。

这样约定，无异于没有约定。

太高的违约金，法官大都不支持。

并且债务人连本金不能偿还时，过高的违约金更不用说了。

而且，作为债权人要审时度势，要适当放弃自己的一部分利益，以换取债务人积极履行债务。

裁判结果蒋建军于二〇一二年一月二十日前向北京丽景房地产开发有限公司偿还借款及利息共计三十四万元。

案件受理费五十元，由北京丽景房地产开发有限公司负担（已交纳）。

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