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开发商预售商品房需满足哪些条件

导读：开发商预售商品房前，需先支付土地使用权出让金、持有规划及施工许可证，投入资金达总投资25%以上并明确交付日期。提交预售许可申请，需提供营业执照、资质证书、土地使用等相关文件，详述预售商品房位置、面积、竣工日期等信息及施工进度。提交完整资料后，房地产管理部门将审核并开具受理通知，若不合格会告知补全。审核通过后，将在10个工作日内批准并颁发《商品房预售许可证》。未获此证，不得预售。

一、开发商预售商品房需满足哪些条件

在开发商进行商品房预售之前，应满足以下几个必要条件:

首先，必须支付已交付全部的土地使用权出让金，以获得土地使用权证书;

其次，要确保持有建设工程规划许可证以及施工许可证;

最后，按照预定预售的商品房进行计算，其投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的25%以上，且已经明确了施工进度和竣工交付日期。

为了保证项目能够顺利进行，开发商还需向房地产管理部门提出预售许可申请，并且成功获得《商品房预售许可证》。

如果没有取得该许可证，是不得进行商品房预售的。

申请预售许可证时，开发企业需提交相关的文件（复印件）和信息:

包括商品房预售许可申请表，开发企业的《营业执照》和资质证书，土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明以及工程施工合同及相关的施工进度说明，还有商品房预售方案。

这份方案必须全面介绍预售商品房的具体位置、面积以及计划的竣工交付日期等重要信息，同时还要包括预售商品房的分层平面图。

申请预售许可证的流程通常如下:

首先，开发商需按照法规要求提交所有相关的资料。

待材料齐全后，房地产管理部门会当场为其开具受理通知书;

如发现材料不完整，他们也会给予书面解释，并在5个工作日内一次性告知具体补充情况。

接下来，房地产管理部门将深入审核开发商所提供资料的合法性。

申请企业必须对所提供的资料的真实性负法律责任。

最后，如果审核通过，房地产管理部门会在接到申请10个工作日内，依法做出正式批准预售的决定，并通过书面通知形式发送给申请企业，同时在10个工作日内向申请企业颁发和送达《商品房预售许可证》。

《城市商品房预售管理办法》第六条

商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，其实我们应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

二、开发商预售合同换正式合同的法律程序如何

商品房预售合同在经开发商许可的情况下是其实可以进行修改的，然而在这之前必须先与购房者充分协商，以确保双方对变更事项达成共识，建立起共同的意愿。若需重新签署合同，原合同的各项规定将保持不变，只需对那些需要进行修改或变更的条款进行相应修正并直接纳入新的合同之中即可。

《民法典》第五百零九条

当事人其实我们应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人其实我们应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，其实我们应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百四十三条

当事人协商一致，其实可以变更合同。

第五百四十四条

当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。

在开发商启动商铺预售业务之前，需要首先履行土地使用权的出让义务，确保持有有效的规划和施工许可证件。同时，必须保证已经投入的资金达到整个项目建设所需投资总额的至少25％，并且须明确确定产品的交付日期。在提交预售许可申请时，应包括营业执照、资质认证书以及土地使用权等相关证明文件，详细阐述预售商品的具体地理位置、建筑面积、预计竣工时间等关键信息，以及当前的施工进展情况。在提交所有必要材料之后，房地产管理部门将会对其进行严格的审查，并根据审查结果出具相应的受理通知书。如果发现有任何不符合规定之处，该部门也会及时通知申请人补充完善。经过审核确认无误后，房地产管理部门将在10个工作日之内批准并向申请人颁发《商品房预售许可证》。在此之前，任何单位或个人都无权进行商品房的预售活动。

商品房预售满足哪些条件

《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》中，对商品房的预售条件都作出了规定。要求，1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2、持有建设工程规划许可证。3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

一、商品房预售满足哪些条件

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款规定：“商品房预售，其实我们应当符合下列条件：

一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

二持有建设工程规划许可证;

三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”

《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售其实我们应当符合下列条件：

一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

二持有建设工程规划许可证和施工许可证;

三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”

《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，其实我们应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。”

根据上述规定，房地产开发企业预售商品房其实我们应当按照规定领取商品房预售许可证，同时要符合交纳全部土地出让金，取得土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、完成一定量的工程投资等条件。

二、购买的预售商品房能否转让，程序如何?

预售商品房再转让的前提条件，商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关于续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，认定转让合同有效。转让预售商品房的，首先《商品房预售合同》应在有效期之内，在具备这一前提条件后，按照有关商品房转让的规定，办理程序如下：

一 转让方与受让方须签订转让合同一式两份，合同中应载明转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、转让方与受让方的权利和须承担的义务等内容。其中，转让金额与原预售契约价款相一致。转让合同需经开发企业认可、签字盖章。

二 转让双方持预售契约、转让合同及有关证件到销售登记的交易管理部门申办预售转让登记。经审核转让合同并符合规定的，经办人填写《预售商品房转让审批表》，报当地房屋主管部门审查。

三 交易管理部门对批准转让的，通知转让双方缴纳印花税。其中两份印花税的正本由转让方与受让人各执一份，副本由开发企业、交易管理部门各执一份。转让方所持有的预售契约正本移交给受让人，待房屋正式交用后，凭此件办理过户手续。经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售契约档案。对不准转让的，应通知转让人。

开发商开盘售房，就要求先取得预售资格，否则就是违法销售，需要承担法律责任。从实际情况来看，大多数时候预售的商品房价格都是比较低的，而这也成为购房者追捧的原因之一。当然，抛开价格因素，购房者也要特别注意预售商品房可能存在的法律风险，不能一味的追求低房价，而不顾可能给自身带来的风险。

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