导读：司法实践中，类似本案的房屋买卖属于预约还是本约确实存在很大争议。本案认定为预约，那么协议是有效的，但被告其实可以反...更多法律知识，小编为你整理了详细内容,欢迎浏览。

【房产纠纷】预约还是本约合同

导读：司法实践中，类似本案的房屋买卖属于预约还是本约确实存在很大争议。本案认定为预约，那么协议是有效的，但被告其实可以反悔而自愿选择承担违约责任，而不继续履行协议；认定为本约即《商品房买卖合同》，原告的诉请就会得到法庭支持。

案情简介

2003年8月18日，原告王某与被告株洲某房地产开发公司签订《房屋约定协议》。约定原告交纳10万元履约保证金购的被告开发的位于株洲市某中心区域楼盘门面一空，每平米2.5万元，总计房款395万元。协议同时约定分期支付房款的方式和期限，并明确被告公司应于2005年6月份之前应为原告办理好房产证和国有土地使用权证，逾期应支付违约金10万元等。但后来因拆迁补偿等多种原因项目未如期开发，直到2013年12月分才正式启动建设，2014年7月份项目大厦正式封顶，8月26日办理预售许可证依法对外销售。原告于2014年2月29日经过公证处送达请求继续履行《房屋约定协议》，期间双方又多次协商，被告均表示因为房价上涨太快（每平米108000元），协议无法继续履行。原告无奈只好聘请董清华律师协代为提起诉讼。

【原告诉讼请求】

1、判决确认原告、被告签订的《房屋约定协议》有效，原告所购门某某面归原告所有。

2、判决被告继续履行《房屋约定协议》，立即将门面交付原告，并协助原告办理房屋所有权证、国有土地所有权证等登记义务。

3、全部诉讼费用由被告承担。

办案思路及心得

司法实践中，类似本案的房屋买卖属于预约还是本约确实存在很大争议。本案认定为预约，那么协议是有效的，但被告其实可以反悔而自愿选择承担违约责任，而不继续履行协议；认定为本约即《商品房买卖合同》，原告的诉请就会得到法庭支持。

1、2013年12月份诉讼前，原告经人介绍找到董清华律师咨询本案如何处理？当时董律师认为：由于双方签订《房屋约定协议》时，项目并未实际开发，相关法律手续并不完备，特别是没有办理预售许可证，故认定为《商品房买卖合同》且有效没有法律依据。介于开发公司没有通过法院宣告协议无效，我们的建议王某尽快通过公证部门对总房款395万元进行提存，从而履行己方付款义务，但未被王某接受。

2、2014年8约26日后王某再次找到董清华律师并请求协助维权。此时被告公司已经办理销售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，其实我们应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，其实可以认定有效。”之规定，本案系合法有效的《商品房买卖合同》，系本约而非预约，我们的建议王某再次通过公证部门提存房款，但王某再次不予配合。

3、董清华律师协助王某通过法院进行诉前保全，依法查封、冻结了本案诉争门面，力求协调解决争议，但未果。

4、董清华律师代为提起诉讼，而后通过与被告律师多次沟通，和法官反复就预约和本约的问题交换意见，经过长达8个余月的调解工作，终于协商解决纠纷。

裁判结果

1、原告、被告自愿解除《房屋约定协议》，不再继续履行，被告自愿一次性支付原告补偿款100万元（含已付的10万元）。

2、诉讼费减半收取，由被告公司承担。

10万元合同纠纷律师费多少钱

10万元合同纠纷律师费为7500~8400元，具体数额可与办案律师协商。对于合同纠纷财产标的超过十万元的，需要按照标的 4%～5%来确定律师费的具体金额。已经受理民事纠纷案件后，代理合同纠纷的过程中不得再次收费。

一、10万元合同纠纷律师费多少钱?

10万元合同纠纷律师费为7500~8400元，律师费的计算方法如下：

计时收费 200-3000 元/小时。计件收费：不涉及财产的民事诉讼：3000-20000 元/件。涉及财产的民事诉讼：在收取基础费用 1000-8000 元的基础上再按其争议标的额分段按比例累加计算收取，上述收费标准允许上下浮动 20%。

1、计时收费 200-3000 元/小时。

2、计件收费

一不涉及财产的民事诉讼：3000-20000 元/件

二涉及财产的民事诉讼：在收取基础费用 1000-8000 元的基础上再按其争议标的额分段 按比例累加计算收取： 5 万元含 5 万元以下：免加收 5 万-10 万含 10 万元：8% 10 万-50 万含 50 万元：5% 50 万-100 万含 100 万元：4% 100 万-500 万含 500 万元：3% 500 万-1000 万含 1000 万元：2% 1000 万-5000 万含 5000 万元：1% 5000 万元以上：0.5%

3、上述收费标准允许上下浮动 20%。

4、上述收费标准和比例是代理诉讼案件一个审级或仲裁案件的收费标准。 未代理一审而代理二审的，按一审标准收费;曾代理一审再代理二审的或曾代理一审或二 审，再代理发回重审、再审申请或确定再审案件的，按一审标准减半收费;涉及仲裁的案件， 曾代理仲裁的，诉讼一审或二审阶段按仲裁标准减半收费。执行案件按一个审级收费。

5、刑事附带民事，其民事部分按一审标准减半收取。

二、民事诉讼律师费要多少钱

一般都是根据案情和涉及的标的同具体的律师协商确定。不同地区、不同律师所、不同律师、不同案情、不同当事人的要求及案件标的等都会影响律师的收费标准。

民事诉讼，如果自己懂法律，其实可以不用请律师。否则，我们的建议请律师。

聘请律师作为辩护人，主要有以下三个方面的好处：

1、律师其实可以帮助当事人分析案情和利弊得失，为当事人作出最适宜决策提供建设性意见，提醒当事人及时采取有效的法律手段。任何纠纷当事人双方的权利义务都表现出对抗性，这种对抗性有些非常明显，有些比较隐秘，有些比较直接，而有些比较间接。对于比较隐秘，比较间接的权利义务，对并非法律专业人士的当事人而言是比较难以知悉的，而通晓法律、熟悉诉讼程序的律师就其实可以帮助当事人分析案情，其实可以采取何种法律手段及其利弊得失，对于实战经验比较丰富的律师甚至其实可以预测案件的结果，指点迷津，以便当事人采取最适宜的对策。

2、律师其实可以根据案情需要及时调查收集证据和固定对当事人有利的证据，这是维护当事人合法权益的基础。当事人聘请律师以后，律师其实可以向有关单位和个人进行调查，获取有关对当事人有利的证据材料，还有权查阅案卷材料，全面了解案情;必要的时候，律师会申请法院调查取证，采取适当的措施固定证据;更重要的是，律师会对所有的证据进行分析整理，提供对当事人有利的证据，而不会一股脑儿地把所有的证据都拿出来，不管对当事人是否有利。这样，就为当事人处理好纠纷，切实维护自己的合法权益提供了基础。

3、律师熟悉诉讼程序、证据规则和法律法规，为当事人书写法律文书，亲自出庭参加诉讼，能最大限度的维护当事人的合法权益。打官司是一门实践性非常强的专业学问，其中的诉讼程序和证据规则表现得尤为突出。许多当事人有证据、有道理，也能找到法律法规的支持，但依然未能胜诉，这也是老百姓看到的有些该赢的官司没有赢，该输的官司没有输，究其原因，很多是因为不懂诉讼程序和证据规则所致。另外律师参加法庭调查和法庭辩论，依法陈述意见和要求，在法庭辩讼中也能抓住重点，切中要害，使当事人的合法权益得到切实的维护。

没有履行合同义务造成经济损失的合同纠纷发生之后，受害一方其实可以聘请律师书写、提交诉状，并在案件审理过程之中为自己辩护等，律师在任聘之后，其实可以按照标准计算律师费，也其实可以由双方协商后，确定具体需要支付的律师费。

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