导读：商品房是由有资质的房地产企业在市场经济环境下，通过公开方式购得土地使用权后开发并销售的居住物业。价格受建设成本、税...更多法律知识，小编为你整理了详细内容,欢迎浏览。

只有预售证的二手房能买吗

导读：商品房是由有资质的房地产企业在市场经济环境下，通过公开方式购得土地使用权后开发并销售的居住物业。价格受建设成本、税费、利润、地理位置、楼层、朝向、品质、材料和装修等多种因素影响。销售需遵循法律法规，包括新建和二手房。按销售对象区域，分内销（经土地使用权招标获得）和外销（经外资部门审批以土地租赁形式申请）。

一、只有预售证的二手房能买吗

所谓商品房，通常是指在市场经济环境下，拥有相应经营资质的房地产开发企业透过公开招标或拍卖的途径，购得土地使用权后开发出来并按照市场指导售价销售给消费者的居住用物业。商品房的价格构成主要包括建设投入成本、相关税费、利润空间、代为收取的合理费用，同时还需考虑到房屋所在地理位置、楼层高度、朝向优劣，以及房屋本身品质优良程度、建筑材料选用、装修情况等方面的差异性所带来的价格变动。从严格意义上来讲，商品房的销售行为需要遵循法律法规及相关规定，进行自由公平的市场竞争，而不会受到任何政府限制，涉及到此类商品房屋的类型包括新建商品房以及二手房等。

根据商品销售的对象区域，商品房大体可划分为内外销两类。

其中，内销商品房是指开发商通过各级土地管理部门逐级申报，最终通过土地使用权招标程序获得的住宅用地；而外销商品房则是依照政府相关外资部门的审批要求，以土地租赁形式申请立项，报请政府批准。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条

商品房预售，其实我们应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人其实我们应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

二、只有预售证没有房产证的房子能买吗

根据我国法律规定，购买无房产证的房屋存在较大的法律风险，因此我们强烈我们的建议您不要考虑此类交易。在这类情形下签署的房屋买卖合同虽被认为具有合法有效性，然而由于无法完成房屋产权过户手续，该类房地产的实际物权归属并未能得到充分证明，这将会导致其受到潜在的法律纠纷困扰，面临极大的法律风险。

众所周知，房屋作为重要的不动产资源，其物权权益确实立与变更必须通过申请不动产登记，在相关机构发放不动产登记簿后才能正式生效。由此可见，房产证乃是证明房屋物权归属的核心证明文件。

关于如何办理房产证的问题，一般的操作流程大体如下：

1.首先由房产证的办理人亲自前往当地的房产管理局，按要求认真填写并递交申请书；

2.然后将身份证、户口本以及提前准备好的申请书以及其他必要资料一并提交至房屋登记部门；

3.房产管理局会对申请人所提交的材料进行一轮认真的审核，若确认符合条件，便可着手办理并最终向申请人发放房产证。

此外，办理房产证所需的主要材料包括以下几项：

1.购房时签订的房屋购销合同及其补充合同原件；

2.购得房屋所开具的商品房销售统一电子发票原件；

3.原有房屋的外业测绘调查表以及住房分层和分布平面图等原始图纸原件；

4.依法缴纳所有税费的凭证；

5.申请人身份信息（身份证）的复印件；

6.勾画住户具体情况的户口簿或户籍证明复印件；

7.对于已婚人士则需要提供结婚证明的复印件。

归根结底，是否能够购买没有房产证的房屋，国家并未明确予以禁止。但作为投资者，购买此类地产后在获得房产证前，买方并不能拥有完整的房屋物权。不动产物权的设立、变更、转让及灭失，均需依照法定程序实行登记才能产生法律效力。换言之，若购买无房产证的房屋，未经办理转让登记程序，所有权并不发生转移，投资者也就可能无法真正获益。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权其实可以不登记。

《城市房地产管理法》第三十八条

下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

商品房乃具有法定资格的房地产企业，依据市场经济环境特性，通过公开渠道竞拍获得土地使用权之后，精心研发并进行销售的居民住宅物业。其售价受到诸多因素的综合影响，如建筑成本、税费负担、企业盈利空间、地理区位条件、楼层高度、房屋朝向、产品质量、建材选用以及室内装潢设计等等。在销售过程中，必须严格遵守相关法律法规，无论是新建商品房还是二手房交易皆如此。根据销售对象所在地区的不同，可分为内销商品住房（即通过土地使用权招标程序取得）与外销商品住房（即经过外资部门批准，以土地租赁形式申领）两种类型。

如何预防二手房买卖陷阱

1、查清房屋的“身份”购房者要核查房屋的相关信息，比如仔细查看房产证，此外还要尤其注意二手房的房龄和面积。2、请评估机构做“帮手”3、核实相关有效证件4、谨慎支付定金在购买二手房的过程中，购房者通常需要支付一定的钱款当做定金，但是交易双方必须要履行各自的义务，不然就需要承担违约责任。

有的人被二手房屋相对低廉的价格蒙蔽双眼，导致在交易过程中落入对方设置的一些陷阱当中，最后致使自己的利益被损害。那么对于购房者而言，他们应该如何预防二手房买卖陷阱呢?详细情况请阅读由律图小编带来的下文了解。

防范二手房交易陷阱的方法：

第一、确定定金时要明确议价期限。

下定金时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时能拿回款项。与中介签好房间协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。

第二、签约前，实地调查。

签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。再次到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。

第三、查证相关证件。

比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。

第四、保留交易收据。

房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。

第五、先验房，再收房。

买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。

二手房交易的风险防范：

1、购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。

2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。

3、买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

4、二手房买卖双方在交易时其实我们应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。

5、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。

6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，我们的建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。

小编提醒：

由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，而忽略了某些细节问题，所以，对于二手房交易的一些细节问题，买卖双方应在合同签订前进行约定，以免产生“后遗症”。

由于购房涉及到的金钱数额比较大，如果购房者在购房过程中不小心谨慎的话，那么很容易就导致自身利益被损害，有的甚至最后还得不到该房产的所有权。为了预防这样的情况出现，各位在买房的时候一定要能够识别对方设置的陷阱，注意保护自身的利益。必要时，其实可以来电向我们律图的在线律师寻求法律帮助。

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