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商住两用房和普通住宅的区别

导读：商住两用住宅与普通住宅有四大差异：使用权期限较短，为五十年；再售时需缴纳增值税；不受房地产限购政策限制；可开展商业活动、设立公司，但水电费较高且没有天然气管道。因此，购买时需考虑税费和居住需求，做出明智选择。

一、商住两用房和普通住宅的区别

区别一在于，商住两用性质的房产所享有的使用权期限为五十年，而一般的住宅产权则可达七十年之久。区别二是，当考虑将此类房屋再次出售时，商住两用以营利为目的的房产需依法缴纳增值税，而普通住宅则无需此项税款。区别三体现在现行的房地产调控政策中，普通住宅的买卖被纳入限购范畴之内，但商住两用性的房地产交易则不受限制。而区别四则表明，商住两用性质的房产具备开展商业活动及设立公司的可能性，而商住两用性质的房产在水电收费方面也相对较高，同时，该类物业并未配备天然气管道以方便居民做饭，故无法实现家庭燃煤做饭的需求。因此，我们能够清晰地看到，相比于普通住宅，商住两用性质的房产在税收层面上的标准显然更为严格，因此，在进行房屋购置决策时，务必先详细估算可能支付的税费金额，然后才能够做出更为理智和成熟的选择。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(一)居住用地七十年；

(二)工业用地五十年；

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；

(五)综合或者其他用地五十年。

二、商住两用房拆迁怎么赔

在一般情形下，赔偿方案通常被划分为两个主要部分。假如商业住房具备土地证明书，那么就必需按照土地的市场价格以及房产建设费用来进行综合评估之后予以切实补偿；反之，若购买时并未取得土地证明书，则一般仅需针对房产建设费用进行补偿。具体的补偿标准将依据实际评估结果而定。

在评估过程中，我们一般会结合实际的住宅区位与土地价格等因素进行全方位考量，力求达到使民众其实可以接受的合理价位。资金补偿的含义在于，拆迁方其实我们应当按照被拆迁方所拥有房屋的实际价值，通过货币形式进行相应的补偿。关于资金补偿的具体细则，其实我们应当参照当地相关法规进行明确规定。

《国有土地上房屋征收补偿条例》第十七条

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府其实我们应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府其实我们应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

在探讨商住两用住宅与普通住宅的差异之前，我们首先需要明确两个概念的含义：商住两用是指在同一建筑中，既包括了商业用途也包括了居住用途；而普通住宅则是指仅供居住使用的房屋类型。接下来，我们将从以下四个方面来分析这两种住宅类型之间的区别：第一，商住两用住宅的使用权期限相对较短，通常只有五十年；相比之下，普通住宅的使用权期限则其实可以长达七十年甚至更长时间。第二，当商住两用住宅进行再次销售时，需要按照相关规定缴纳增值税；而普通住宅在出售时则无需缴纳此项费用。第三，商住两用住宅并不受房地产限购政策的约束，这意味着购买者其实可以更加灵活地进行投资或自住选择；然而，普通住宅则必须遵守当地政府制定的相关政策。最后，虽然商住两用住宅允许开展商业活动并设立公司，但是其水电费相对于普通住宅来说会更高，并且可能不具备天然气管道等基本设施。因此，在决定是否购买商住两用住宅时，购房者需要综合考虑税费成本以及自身的实际居住需求，以便做出更为明智的决策。

如何区分普通住房和非普通住房

夫妻一方婚前或者婚后购买的房屋产生的增值部分，属于一方个人财产。婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。夫妻一方婚前购买的房屋，即使婚后夫妻共同还贷的，离婚时房屋归属于购买房屋的一方，另一方只能得到一定的补偿。

住房问题历来为人们所关注，大家都知道普通住房和非普通住房在面积，楼层、缴纳税收方面差异都很大。而在买房的时候因为搞不清楚普通住房和非普通住房的区别，很有可能在买房的过程中买到非普通住房，就算只有一平米之差，所缴纳的税也是有差别的，那么如何区分普通住房和非普通住房呢？

一、什么是普通住房和非普通住房？

（一）普通住房

1、住宅小区建筑容积率在1.0含1.0以上；

2、单套建筑面积在144平方米含144平方米以下；

3、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下；

4、首次上市的已购房改房、回迁房、安居房、康居房、农民安置住房等具有保障性质的住房，一般均视同普通住宅。

（二）非普通住房

1、必须是商品房，已购公房和一些政策性保障住房不含在其中；

2、不能满足上述（1）所述的前三项三个条件的任何一条的；

如小别墅、度假村等都属于非普通租房。

需要提醒的是：普通住房与非普通住房交易时征收税率差别很大！

二、如何区分普通住房和非普通住房？

（一）凡同时符合以下条件住宅的界定为普通住宅：

1、住宅小区建筑容积率在1.0不含 以上；

2、单套住宅建筑面积在144 平方米含以下；

3、实际成交价格低于全市商品住房平均交易价格1.44倍含以下（今年为12600元）。

（二）凡不同时符合上述条件的住宅界定为非普通住宅。

三、普通住房和非普通住房税费的区别

（一）个人所得税：成交价的１％普通住宅房产证满５年的，并且是家庭 住房的，则免征。非普通住宅的，无论多少年，都按成交价的１％来征收。

（二）营业税：成交价的５．６％来征收。是普通住宅的，若满５年的（含５年）的可免征。普通住宅若未满５年的，则要全额征收。非普通住宅的若满５年了，进行差额征收。非普通住宅若未满５年的，则需全征。

（三）契税：成交价的１％，90平方米以下的普通住宅，若是买方的房屋不是 住房的按成交价３％征收。成交价的1.5％需是90平方米以上144平方米以下普通住宅缴纳的，若经查不是 住房的则按成交价３％征收。144平米及144平方米以上的按３％征收。

（四）土地 金：成交价的0.5％，房改房需征收。

（五）土地税：成交价的１％，普通住宅可免征。

（六）印花税：成交价的0.05。若是普通住宅类的，是暂时免征的。而是赠与的、非普通住宅，需征收双方各0.05％。

（七）产权转移登记费：普通住宅及配套车库的80元每本；是非普通住宅及不配套车库的为550元每本；是共有权证的10元每本。

大家在购房时一定要根据自己的经济实力慎重购房，因为并不是只有买到房了就万事大吉了，国家的相关部门还会在购房交易时按照房屋的面积等等来征收税务，如果是非普通住房，要缴纳的税务要比普通住房所缴纳的税务多，所以，大家在购房时一定要考虑清楚并且弄清楚国家对购房的相关规定再做决定。

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