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地下车库属于公共区域吗

导读：若地下室被划归为作为公众汽车停放的功能区域，且兼具人民防空工程兼顾之角色，则此场所可被视为公共区域，其维修任务理所当然地其实我们应当由物业部门承担，而所需费用则应优先从公共维修资金中予以解决。这无疑将纳入物业工作者职责范畴内。

一、地下车库属于公共区域吗

若地下室被划归为作为公众汽车停放的功能区域，且兼具人民防空工程兼顾之角色，则此场所可被视为公共区域，其维修任务理所当然地其实我们应当由物业部门承担，而所需费用则应优先从公共维修资金中予以解决。这无疑将纳入物业工作者职责范畴内。物业公司有义务为广大业主提供全面优质的房屋设施维护服务，毕竟业主们已按照规定足额缴清了物业管理费用，这实际意味着业主已然支付给了物业维护费用以及劳动力支出相应回报。

倘若物业选择推卸或拒绝对相关地点的维修工作，亦或是因其维护不当导致损失发生，此时物业方必须承担法律责任并赔偿相应损害。毋庸置疑，如若物业一意坚持拒绝赔偿，业主可自行决定向法院提起诉讼对物业公司进行追责。

然而，若地下室已被出售给各位业主，此时该区域则应主要由业主自行负责维修保养事宜，因为根据《物业管理条例》的明确要求，物业仅负责对公共区域进行管理，对于业主个人所有的地产权益，实际上应由业主自身担负起维修保护的重大责任。

《物业管理条例》第四十七条

物业管理企业其实我们应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，其实我们应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，其实我们应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，其实我们应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

二、地下车库违建其实可以直接起诉物业吗

在处理地下车库违建问题时，单独起诉物业是不可取的。事实上，根据相关的法规规定，对于此类违建行为，通常应由物业进行监管及管理。若物业在日常巡查过程中发现了此种现象，其实我们应当立即采取有效措施加以制止，并向违规方发出限期整改通知书。但倘若业主对此置之不理、拒绝进行整改的话，那么物业有权将此事上报至相应的行政管理部门，或者向城市规划部门进行举报。最终，由城市规划部门依法向违规者下达拆除指令。

《物业管理条例》第四十五条

对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业其实我们应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，其实我们应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

假若该地下空间被明确规定为公众人士停车之专用区并兼有人民防空设备保护的双重职能，那么毫无疑问，这个场所将会被视为一种公共设施，因此，对于它的维护责任其实我们应当毫无争议地交由物业管理部门来负责处理，同时相关的费用也应该首先在社区公共维修基金内得到合理解决。这种情况无疑会成为物业管理者工作内容中的重要一环。

小区地下车库产权归属谁

小区地下车库产权的归属没有明确的规定。有三种可能性地下车位的产权归属目前有3种类型： 1、业主分摊建设费用，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。 2、开发商独立建设的，开发商有权销售 3、属于地下防空工事的，收益归全体业主共有。

小区内地下车库的所有权与使用归属没有明确确定。

1、小区土地使用权如果为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。

2、如果地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物其实我们应当依从主物房屋一并出售、转移。

3、如果业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。

地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。

因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。

如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订 停车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定该地下停车场停车位的使用权。

关于车库归属问题不仅仅是私法主体之间的利益博弈，而是涉及到了对业主利益的强制性保护。因为业主由于其信息和经济弱势，无法与开发商在车库的归属甚或价格方面平等地进行协商，所以其实我们应当通过强行性规范对其利益进行倾斜和保护。

很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位，可这地下车位的买卖是否合法，很多业主并不知情，因此导致了许多纠纷的产生。有些时候，业主明明已经公摊了车位所在区域的面积却仍向开放商缴纳了购买费或承租租金，致使开发商二次获利，或者开发商将本不属于自身产权归属的车位、而是属于广大业主共有的车位私下卖掉，这都是业主购买前需要注意的。

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