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按揭房房买卖不破租赁

导读：在不动产租赁中，“买卖不破租赁”原则指即使房产所有权变更，租赁关系不受影响。已签租赁协议保持有效，新业主不能否定原有租赁关系，也不能索回租赁物业。这一原则保障了承租方的权益。

一、按揭房房买卖不破租赁

在不动产租赁业务领域，“买卖不得破坏租赁”原则，即是指，即使私有房产于租赁期间发生了所有权变更，此种变更也不应对租赁关系造成任何不利影响。之前所签订的租赁协议依旧保持其完全有效性，新业主无权因为自己已经成为租赁物业的所有者而否定原有租赁关系的存在，并且无法以任何理由向原承租方索回该租赁物业。

《民法典》第七百二十五条

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第七百二十八条

出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人其实可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

二、按揭房房产证其实可以加名字吗

关于按揭房产证能否增加新的房主姓名的相关事宜，需要明确告知您确实可行。

然而，在实施该操作的过程中务必要遵守以下步骤：

首先，必须前往负责经办的银行办理抵押手续和相应的变动手续，只有在获得银行明确批准后，才有可能变更房屋所有者的名字。

《民法典》第二百一十四条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定其实我们应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十五条

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

在不动产租赁领域，"买卖不破租赁"是一项重要原则，即即使房地产权属发生转移，亦不会对原有的租赁合同产生任何影响。已经签订的租赁协议将继续保有其法律效力，新业主无权否认或解除原有租赁关系，更不得要求收回租赁物业。此项原则旨在切实保护承租人的合法权益。

按揭房出租不适应买卖不破租赁吗

按揭房出租也是适用于买卖不破租赁原则的，我国法律上明确规定了买卖不破租赁适用于土地、房屋等不动产，而对于动产是不其实可以适用的，主要原因在于动产的买卖不破租赁原则的适用没有必要。

一、按揭房出租不适应买卖不破租赁吗?

其实可以适用，从买卖不破租赁原则的确立过程其实可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。我国在合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此，结合其他国家和地区的立法，大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则其实我们应当仅限于房屋等不动产的租赁。从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则其实我们应当不适用于动产租赁。

二、破产财产处理过程中的限制适用

破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：

1若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则;

2在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。

买卖不破租赁原则的适用情况其实我们应当结合租赁物的具体属性来认定，对于按揭房属于不动产类型的，是其实可以适用的，但也其实我们应当区分是否对按揭房进行抵押或者破产处理，否则是不其实可以适用的，具体情况下其实我们应当结合实际来进行处理和认定。

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