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小产权房是否有可能转换为大产权房

导读：小产权房，未经正规流程，产权证书由乡镇政府或村委会颁发，主要存在于农村集体土地上，因其缺乏国家土地使用证和销售许可证，被视为非正式产权。大产权房则持有国家颁发的权证，享有完整权益。我国现行土地政策不允许小产权房转化为大产权，它们是村庄集体或开发商在集体土地上建设的房屋，法律地位受限。

一、小产权房是否有可能转换为大产权房

根据我国现行的土地政策规定，小产权房是不能转换为大产权的。

何谓小产权房呢？它是指在农村集体土地上修建的房屋，由于未按照正规流程申办相关证件并依法支付土地出让金等相关费用，因此其产权证书不是由国家住房管理部门颁发的，而是由乡镇政府或村民委员会颁发，故又被称为“乡产权房”。

“小产权房”并非法律术语，而是源于人们在社会实际生活中的普遍认知与约定俗成。

这主要是因为该类房屋缺乏国家颁发的土地使用证与销售许可证，同时购房合同亦未能在国土资源与房地产管理局存档备查，从而导致其成为非正式且无效的产权证明。

相比之下，大产权房则具备“小产权房”的反义，意指买房者持有《房屋所有权证》以及《土地使用权证》，使得他们可在法律框架内自由进行二手房交易，充分享受对房屋拥有的合法使用权。

在此基础上，大产权房还具备占有、使用、收益及处分等四项完整权利。

因此，我们其实我们应当明确理解，“小产权”实际上即是指“乡产权”及“集体产权”，它确实无法完全等同于严格法律意义上的产权。

更为直截了当地说，所谓“小产权房”，实际上就是那些村庄集体组织或开发公司以新农村建设等名义推销的、搭建在集体土地之上的房屋或者农民自行组织修建的住宅。

总体而言，根据当前我国的土地政策规定，小产权房尚无可能转为大产权。

《民法典》第二百零八条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，其实我们应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，其实我们应当依照法律规定交付。

二、小产权房是永久使用吗

小产权房屋并非具有永久性使用权。根据相关法律法规，在建造小产权房屋时，其所占用的城市住宅建设用地的使用年限仅为70年。当此期限届满后，该土地使用权将自动进行续期。至于续期费用的收取或减免事宜，需依据相应的法律和行政法规进行办理。

《民法典》第三百五十九条

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

支线产权房这一概念，通常指那些未经按照法定程序进行规范化管理与审批等环节，而仅仅由乡镇政府或者村级组织颁发的产权证明文件所覆盖的房产，主要集中在广大农村地区所涉及的集体土地之上。这种类型的房产由于其缺乏必要的国家土地使用权证以及销售许可证，因此被普遍认为属于非正式的产权范畴。相较之下，大产权房则拥有由国家相关部门颁发的权威性权证，从而能够充分保障所有者的合法权益。然而，根据我国现行的土地政策规定，支线产权房并不能够通过任何方式转变为大产权房。这些房产实际上是由村庄集体或者房地产开发企业在集体土地上兴建的住宅楼宇，其法律地位受到严格限制。

什么是小产权房和大产权房

大产权房：国家发产权证能买卖的就叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种；小产权房：是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”

随着人口的增多，房产或多或少成为了炙手可热之物，而产权证则是拥有房产的证明。现今，小产权房合法化的越来越引起大众的争议，大部分人认为产权房加尔比较怕便宜，但这其中的最大区别则是有无产权证。那么，下面我们就共同了解一下什么是什么是小产权房和大产权房。

一、小产权房和大产权房的区别

1、小产权房的产权不完整。

国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。

小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。广义的小产权房分为政府批准有正规建设手续的小产权房和没有合法建设手续的房屋。前一种小产权房，购房者购买房屋之后拥有部分产权，其实可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。部分产权强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，其实可以长久拥有居住。

而另外一种没有合法建设手续的房屋，是真正意义上的小产权，由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。甚至由于不合法，它随时会被强制拆除。

2、性质的区别。

国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。

“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

与一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，这也是小产权房价格低廉的主要原因。

虽然小产权房房子价格低，但伴随的风险却不容忽视。从目前的市场情况来看，小产权房的存在违反法律法规，扰乱土地和房地产市场秩序，影响城市建设发展得不到法律任何与保护。因此为了减少大家的经济损失和日后的麻烦，购房者在买房时还是选择些大产权的房子好!

二、小产权房性质分类

“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

小产权房产生原因

1、城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

2、擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民其实可以自行经营，而且农民自建的住房也是其实可以进行交易的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

3、农地制度不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用;由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

可知，小产权就是没有经过审批土地建的一般指获得过乡镇的证明，没有正式的国家性的房产证;与大产权房相比具有一定的局限性。只有使用权，没有所有权，无法合法转让;拆迁难补偿等等。

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