导读：划拨土地上的房产交易需市、县人民政府土地和房产管理部门批准，土地使用者需具备相应身份和国有土地使用证。划拨土地无偿...更多法律知识，小编为你整理了详细内容,欢迎浏览。

划拨土地上的房屋可以买卖吗

导读：划拨土地上的房产交易需市、县人民政府土地和房产管理部门批准，土地使用者需具备相应身份和国有土地使用证。划拨土地无偿取得，转让需满足法律要求，否则无效。擅自转让属无效行为，需具备合法建筑和出让金等条件。合同效力需符合国家评价。

一、划拨土地上的房屋其实可以买卖吗

是的，这是可行的。

然而，若是想要进行此操作，您须获得来自市、县人民政府土地管理部门以及房产管理部门的许可认可，并且所涉及的土地使用者需具备公司、企业、其他经济组织和个人身份，收取并持有国有土地使用证等必要条件。所谓“划拨”，是指经县级以上人民政府依法批准允许，土地使用者在支付补偿、安置等相关费用之后所取得的国有土地使用权，或是经县级以上人民政府依法批准允许后，得以无偿获取的国有土地使用权。在土地使用权获取的诸多途径中，其主要形式包括租赁、入股、授权经营、出让和划拨等五种。

至于划拨性质的土地，在遭遇国家征用時，并不存在土地补偿费用。相较之下，出让土地上的房屋在转手时，只需变更土地证的所有者姓名，仅需支付每平方0.5元人民币的手续费用，并不必再支付土地出让金。

此外，对于划拨土地证的房屋在第二次交易过程中的贷款，如个人抵押贷款时，虽需要提供相应的担保保证，但如果该房屋是出让土地证，则无需如此繁琐。

根据政府颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，划拨土地使用权是指土地使用者以各种合法途径无偿获取的土地使用权。如果不能满足特定的法律要求，此类土地使用权将无法被转让、出租或者抵押。

此外，任何未经批准擅自转让划拨土地的行为均属无效。划拨土地的转让申请，需要得到有权批准的政府机关出具的审批公文许可，同时还需要具备土地上合法拥有的建筑物、其他附属设施的所有权证明文件，以及国有土地使用证，在缴纳土地使用权出让金的前提下，和转让方还需签订书面形式的转让合同。合同的效力属于无效范畴，其原因在于合同缺少一些必要的生效必备要素，导致无法正常产生效力。有效的合同，其实我们应当得到国家对已经成立的合同的明确态度以及恰当的评价，这份评价从侧面反映了国家对合同关系的深度程度的干预。不成立的合同与无效的合同，他们的处理结果截然不同，不可混淆。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条

划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者其实我们应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。

二、划拨土地上房产证到期怎么办

首先，在此基础之上，我们来探讨一下关于划拨土地上房产证到期问题该如何处理。

请注意，房产证本身并无明确之期限，但土地使用权则存在使用期限。

在土地使用权到期之后，通常情况下，其自动续期是普遍适用的原则。

请放心，我国相关法律条文明确规定，住宅建设用地使用权期限届满时，会自动延续。

至于续期费用的缴纳或减免，这将根据法律、行政法规等相关规定进行依法处理。

对于非住宅建设用地使用权期限届满后的续期事宜，同样能够依据法律规定予以有效处理。

接下来，让我们进一步了解以下信息:

关于土地使用权出让的最高年限是多少年。

具体说来，土地使用权出让的最高年限可按照以下不同用途进行明确:

（一）居住用地授予七十年;

（二）工业用地授权五十年;

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地授权五十年;

（四）商业、旅游、娱乐用地授权四十年;

（五）综合或其他用地授权五十年。

《民法典》三百五十九条

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

划拨土地上的房屋可以买卖吗

其实可以以划拨方式取得的土地包括国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地和法律、行政法规规定的其他用地。

一、 有关划拨土地的法律规定

《土地管理法》第54条规定，其实可以以划拨方式取得的土地包括国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地和法律、行政法规规定的其他用地。

国土资源部于2001年10月22日发布了《划拨用地目录》国土资源部令第9号，对国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地进行了细分，同时明确“法律、行政法规规定的其他用地”是指监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所的用地。

从上述规定来看，绝大多数企业，可能并不符合取得划拨土地的条件。但事实上，特别是上个世纪九十年代，有很多土地被划拨给了企业。对于这些土地，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、第45条规定，应向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，且前提条件是：第一，土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;第二，领有国有土地使用证;第三，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;第四，签订土地使用权出让合同。

二、 购买划拨土地的法律风险

从实际案例来看，以上法律法规的实施，对买方主要具有以下法律风险：

其一，因买方不符合条件，国土局拒绝办理过户，导致交易无法完成

因企业基本均不符合使用划拨土地的条件，原则上说，直接以划拨土地办理过户具有一定困难，可能会被国土局拒绝。待操作到过户环节之时，买方通常已经支付了大部分购房款。因房屋无法过户，买方所能选择的，一般只能是通过诉讼，要求解除合同、追回已付款项，有条件的情况下争取赔偿。但是，诉讼的胜负，取决于交易双方谁对划拨土地的可转让性负责，而这并没有法律直接规定，最终判定将取决于对交易细节的证据收集。同时，即使买方胜诉，款项能否收回，还取决非于能否有效克服执行难问题。

其二，国土局同意过户，但要求补缴土地出让金。

实践中，国土局大多同意办理过户，但前提是必须提前补缴土地出让金。此时卖方称已履行义务，不对补缴土地出让金负责。对买方而言，则面临要么终止交易，就合同解除问题与卖方诉讼;要么先行补缴土地出让金，待取得土地权证后，再针对土地出让金支付问题，与卖方诉讼解决。在我们办理的一起实际案件中，买方选择后者，即先取得房地产，再就土地出让金诉讼。需要说明的是，此类案件并非买方或卖方一定胜诉，胜负关键取决于双方的交易价格是否包括土地出让金。

其三，因规划等原因，划拨土地无法转为出让土地，导致交易无法进行。

熟悉房地产法律法规的买卖双方，通常会在谈判交易价格之初，即考虑到土地出让金补缴事宜，因此一般不会发生过户之后再就土地出让金诉讼的问题。但是，即使双方已考虑到土地出让金因素，也并不表示交易自此万事大吉。如前文所述，并不是任何情形下，国土局都会同意以补缴出让金的方式，将划拨土地转为出让土地。例如，笔者实际经手的一宗案件中，买方同意补缴出让金，且不纠结于价格高低，但国土局认为该幅土地另有规划，具有实施拆迁的可能性，因而不同意以补缴出让金的方式继续交易。

三、 划拨土地的法律风险控制

与大多房地产交易案件类似，有关划拨土地问题的法律风险，也主要通过三层法律措施予以控制：

一是法律尽职调查。交易之前，先就目标房地产做全面细致的法律尽职调查，了解划拨土地转为出让土地的可能性，了解土地出让金的补缴数额，对可能导致交易受阻的规划、环保等问题一并予以关注。

二是合同防范。从合同谈判，到合同条款的设置，结合目标房地产的尽职调查结果，层层设计风险防范条款，促进交易流畅，同时在交易受阻时也可平衡退出。

三是诉讼解决。若交易受阻，或对方违约，则注意收集有利证据，依托交易合同，尽早诉讼解决，将风险控制在最小范围。

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