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小区自治管理

导读：业主自治源于建筑物区分所有权制度，起源于19世纪多层建筑和密集住宅社区的兴起。为解决共用部分和设施的所有权纷争，业主组建管理机构，选择外包或自行维护，确保物业合理利用，创造宜居环境。 同时，借鉴国家治理模式，将所有权与管理权分离，由专业物业公司管理。

一、小区自治管理，法定人要不要承担法律责任

业主自治这一概念，源于建筑物区分所有权制度的建立与发展。物业管理业的起源其实可以追溯到十九世纪时期，当时正是以多层建筑为主导以及较为密集的住宅社区蓬勃兴起之时。在此背景下，多层建筑物或住宅社区内的共用部分及共用设施的所有权归属于众多区分所有权人共同享有，然而由于各位区分所有权人的需求各自不同，由此引发了诸多纷争。为了整合各方观点以及提升管理效率，各业主便致力于组建管理机构并自主选择寻求外包服务或是自行承担小区内共用部位、共用设施设备的维护工作，同时还包括公共环境的维护以及公共秩序的维持等事宜，以此确保物业的合理利用，为广大业主营造出一个舒适宜居的生活环境。

此外，业主自治也借鉴了国家治理的模式，即将所有权与管理权进行分离，由专业的物业管理公司受聘负责管理业主所拥有的物业。

《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。

二、小区自打井灌溉违法吗

若需实施打井作业，务必遵循相关的审批流程，违者将被视为违法行为。作为合格的社会成员，我们应坚决遵守法律法规，严禁擅自进行打井取水活动，从而为保护宝贵的水资源贡献自己的力量。

如若您发现存在违反规定的打井行为，敬请及时向水利局下属的水政监察大队反映情况。所谓非法打井，即是指在不符合法定条件或缺乏资质的前提下，未经批准擅自开展的打井作业以获取地下水资源。对于此类行为，负责监督管理的机构乃水利局内设的水政监察大队，同时市民亦可直接拨打市政府设立的投诉热线进行投诉。

《中华人民共和国水法》第六十九条

有下列行为之一的，由县级以上人民政府水行政主管部门或者流域管理机构依据职权，责令停止违法行为，限期采取补救措施，处二万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，吊销其取水许可证：

一、未经批准擅自取水的；

二、未依照批准的取水许可规定条件取水的。

小区业主自治管理和自行管理

业主自治的原则是权责分明原则，服务第一原则，收费合理原则，公平竞争原则和依法行事等原则，其实，业主自治管理和自行管理是一回事，不过，目前我国的法律制度中，没有关于业主自治的相关规定，小区实行业主自治也基本上不需要办理什么手续。

一、小区业主自治管理和自行管理的原则有哪些?

一权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任其实我们应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。

二业主主导原则：强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

三服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。

四统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

五专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业其实可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

六收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费其实我们应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业其实可以通过开展多种经营来增加收入。

七公平竞争原则：物业管理是社会市场经济的产物，在市场经济中其实我们应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。

八依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。

二、小区业主自治要办哪些手续?

目前《物业管理条例》中没有明确规定小区业主自治需要办理的手续，一般业主自治不需要经过国家有关部门的审批。业主自治对物业管理有着十分重要的意义，是物业管理中必不可少的一环，具体表现为以下几点：

1业主自治是物业管理的基础。建筑物的区分所有权的产生和广大居民社区自治意识的觉醒产生了现在的物业管理制度。所有权是绝对性的权利，它排除了非所有权人对物的干预。无论物业管理企业还是政府都无权干预所有权人对房屋的处分，但是其他共有所有权人却有权干预业主对房屋共用部分的处分，而这种干预也只能要求该业主不得损害其他业主的利益。因此，涉及共有部分或共用部分而产生的物业管理问题只有业主才有最终的发言权，而物业管理企业只能在业主的授权范围内开展服务活动。所以，物业管理的基础是业主自治。

2行使业主自治管理权利对于维护物业所有权人和使用权人权益、规范住宅物业管理重要意义。无论是物业管理企业还是其他当事人都有可能出于自身的利益作出对业主不行为，这就使得行使业主自治管理权利对于维护物业所有权人和使用权人权益、规范住业管理有着重要意义。

3物业管理作为一种新兴的行业，怎样才能使其健康有序的发展，直接关系到管理公业主之间的关系。强化业主自我保护意识，是不可忽视的一个重要方面。只要加强业主、强化业主自我保护意识，才能迫使物业公司增强透明度，才能增强业主对物业公司的度，才能在物业公司和业主之间建立良好的关系，促进物业行业健康发展。

事实上，业主自治并不能完全取代物业管理，因为很多业主委员会的物业管理水平都参差不齐，而物业管理在某种程度上还是需要专业的管理知识的。成立业主自治委员会，其实可以在业主和物业服务企业之间起到承上启下的作用。

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